부동산 신탁등기 전세사기의 불편한 진실

 

 

 

 

 

신탁부동산 전세계약 월세계약 괜찮을까?

 

(write by 버건디) 이번에는 신탁등기 되어 있는 집을 전세계약하는 경우 임차인의 보증금 회수가 어려워 신탁 전세사기가 되는 경우를 알아보겠습니다. 앞에 글에서 「신탁법」에 의한 신탁제도는 선진화된 금융기법이라고 소개하였습니다. 부동산의 소유자(위탁자)에게는 그럴 수도 있지만 과연 신탁등기되어 있는 부동산의 세입자에게도 그럴까요? 

 

[신탁등기되어 있는 집에 전세계약 괜찮을까?]

 

 

 

 

 

■ 부동산 신탁등기란?

▶부동산 신탁등기 의미

부동산 신탁등기는 소유하고 있는 부동산을 전문관리회사인 신탁회사에 소유권을 이전하여 맡기는 것을 뜻합니다.

소유권을 넘기다 보니 부동산 등기부등본 '갑구'에 소유자는 신탁회사로 표시됩니다.

 

▶신탁등기에 대해 보다 많은 이해가 필요하신 분은 아래 링크를 참고하세요.

아래 링크에서는 신탁용어, 신탁구조, 신탁종류, 신탁원부샘플, 신탁 장단점, 신탁등기 확인하는 방법 등을 확인하실 수 있습니다.

☞ 부동산 신탁등기 알기 쉽게 이해하기

 

■ 신탁등기된 부동산의 소유자는 누구일까? 

▶ 신탁의 기본적인 구조

[신탁등기 구조]

 

부동산 소유자인 위탁자는 신탁회사인 수탁회사와 신탁계약을 체결하고, 대상 부동산의 소유권을 신탁사로 이 전하고 부동산 관리를 맡기는 구조입니다.

 

신탁계약이 종료되면 부동산 소유권은 다시 위탁자에게로 환원됩니다. 다만, 신탁기간 동안 위탁자의 의무를 이행하지 않거나 문제가 발생되는 경우 부동산의 소유권이 환원되지 않고 신탁사는 부동산을 처분하게 됩니다.

 

▶ 신탁된 부동산의 전세계약은 누구랑 해야 하나?

 

먼저 '안심전세포털'의 '전세사기 피해 예방' 메뉴에서 가져온 아래 내용을 보시죠.

 

위 안내에 따르면...

 

첫 번째, 부동산 등기부등본의 소유자인 신탁회사와 전세계약을 체결하도록 권고하고 있습니다.

하지만, 신탁회사가 임대차계약을 체결하는 것을 단 한 번도 본 적이 없습니다.

 

두 번째, 신탁회사와 전세계약을 체결할 수 없다면 수탁자의 승낙이 있는 서류를 확인하라고 합니다. 이게 바로 신탁회사의 임대차계약체결 동의서입니다. 흔히 '신탁사 동의서'라고 합니다.

 

세 번째, 신탁동의서가 있으면 이야기가 달라질 수 있지만, 수탁자랑 계약을 해야 한다.

즉, 신탁동의서로 인해 법적인 문제가 해결되지 않을 수도 있다고 안내하고 있습니다.

 

■ 신탁회사 임대차계약 체결 동의서 (신탁사 동의서)

▶ 신탁사의 전세계약 체결 동의서는 그 내용이 신탁회사마다 모두 다르지만 공통된 내용은 아래와 같습니다.

[신탁회사 동의서 주요 내용] ① 위탁자와 임대차계약을 체결해도 된다. ② 위탁자에게 보증금과 월세를 입금해도 된다 ③ 임대차계약이 종료되면 보증금 반환의무는 위탁자에게 있다 ④ 임대차계약 체결만 동의 했지 그 외에는 신탁회사와는 무관하다.

 

▶ 신탁사 동의서가 첨부된 전세계약을 하더라도 신탁사와 직접 계약하는 것처럼 법의 보호를 완벽하게 보호받지 못할 수도 있습니다. 여기서 법의 보호라는 것은 주택임대차보호법에 명시되어 있는 최우선변제와 우선변제를 의미합니다.

 

▶ 신탁사 동의서 샘플

[신탁회사 임대차 계약 동의서]

 

■ 신탁등기 되어 있는 부동산은 무융자 건물인가?

▶신탁등기되어 있는 부동산 등기부등본을 발급받아 보면 아래 처럼 되어 있습니다.

 

[신탁등기]

 

▶담보대출을 받으면 등기부등본 '을구'에 근저당권이 표시됩니다. 대부분의 신탁등기 등기부를 보면 '을구'에 '기록사항 없음'으로 표시되어 무융자 건물로 오해를 하게 됩니다.

 

이는 등기소에 방문하여 신탁원부를 직접 받아 그 내용을 확인해 보면, 대부분 '우선수익자' 위탁자에게 대출을 해준 내용이 있습니다.

 

▶신탁원부 <별지> 대출금액 확인 방법

신탁원부 뒤편에 보면 <별지> 형태로 등기부등본에 표시되어 있지 않은 대출금액이 아래와 같이 표시되어 있습니다.

채무자는 위탁자이고 수익자가 돈을 대출해 준 우선수익자입니다.

 

 

■ 신탁된 부동산의 전세사기

▶신탁된 부동산의 대부분 사고 유형은 몰라서 피해를 입게 됩니다. 임차인들은 모를 수 있지만, 많은 공인중개사들도 위 내용들을 명확하게 알지 못해 함께 피해를 보는 경우가 많습니다.

 

▶주로 착각되는 사항

 

① 신탁된 부동산은 무융자 건물이다

 ⇨ 등기부등본에는 무융자로 표시되어 있지만 대부분 신탁원부 <별지>에 융자금액이 표시되어 있습니다.

 

② 신탁사 임대차 동의서가 있으면 괜찮다.

 ⇨ 이 부분은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지의 문제로 판단하셔야 합니다.

경우에 따라서 신탁사 동의서가 있으면 최우선변제 적용은 받을 수 있을지 모르지만 쉽게 갈 수 있는 길 어렵게 간다고 생각하셔야 합니다.

 

③ 사고 발생 시 신탁사도 어느 정도 책임 있다

 ⇨ 위에서 살펴보았듯이 신탁동의서는 "신탁사는 책임 없다"는 내용이 주된 내용입니다.

부동산 원소유자인 위탁자에 문제가 발생되면 등기부등본상 소유자는 해당 부동산을 공매처리하게 되며, 신탁사 동의서에 있듯이 "보증금 위탁자가 받았으니 반환도 위탁자에게 받아라"입니다.

 

이 부분을 "전세사기"라고 합니다. 위탁자와 공인중개사가 위 내용을 알면서도 숨기고 계약을 진행하였다면 사기가 될 수도 있겠으나 그렇지 않은 경우 "전세피해사고"가 더 맞는 표현으로 생각됩니다. 하지만, 사기든 사고든 보증금 반환은 어렵게 됩니다.

 

④ 보증금을 위탁자가 아닌 신탁사가 받은 경우는 안전하다

 ⇨ 신탁사 보증금을 받는 경우도 있습니다. 이 경우 신탁사는 받은 보증금을 신탁원부에 있는 대출금 상환용도로 사용하여 우선 수익자에게 지급하며, 임차계약 종료 시 임차인에게 반환하여 주지 않습니다.

 

■ 신탁된 부동산 계약을 해야 할까?

▶ 신탁된 부동산에 전세계약은 절대 하지 않는 것이 정신건강에 이롭습니다.

 

▶아래 조건을 모두 만족할 때 임차인에게 위험고지를 정확히 하고 월세 계약을 하기도 합니다.

①신탁사동의서와 신탁원부가 첨부되는 월세계약

②월차임(월세)의 1년간 합계가 보증금과 비슷한 경우

③월세계약서에 아래 특약을 명시할 수 있는 경우

[신탁된 부동산의 월세계약시 위험고지 특약] 1.임차인은 소유자가 주식회사 OOO신탁에 신탁등기되어 있으며, 위탁자 △△△와 계약체결하는 것을 인지하고  본 계약을 체결한다. 위탁자 △△△는 신분증과 신탁원부를 통해 확인하였다. 2.임차인은 신탁회사의 임대차계약 체결 동의서와 신탁원부를 교부받아 확인하였으며, 임차인은 전입신고와 확정일자를    받더라도 최우선변제금 등 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 수 있음을 충분히 인지하고 본 계약을 체결한다.    임차인은 신탁등기로 인해 법의 보호를 받지 못할 수 있지만 전입신고와 확정일자를 하기로 한다. 3.보증금과 월차임은 위탁자 △△△에게 입금하고 임대차계약이 종료되는 경우 △△△가 보증금을 반환하기로 한다.

 

 

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