부동산 신탁등기 알기 쉽게 이해하기

 

부동산 신탁등기의 의미와 종류 및 신탁 용어 

(write by 버건디) 부동산 중개업을 하다 보면 부동산등기부등본에서 신탁등기를 자주 접하게 됩니다. 신축 아파트 분양 모집공고만 보더라도 시행회사가 신탁회사로 되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 이번 글에서는 부동산 신탁을 위주로 신탁의 의미와 신탁을 하는 이유 및 그 종류 등에 관해 알아보도록 하겠습니다.

 

[부동산 신탁등기에 대한 기본 이해]

 

 

 

 

■ 신탁이란?

▶신탁이란 

신탁이란 동산 또는 부동산 등의 재산을 일정한 목적에 따라 「신탁법」의 기준에 의해 설립된 신탁회사에 맡기는 것을 의미합니다. 대부분 재산을 관리하거나 자산증식을 이유로 신탁을 하게 됩니다.

 

신탁을 하게 되면 신탁계약서를 작성하고 등기부등본의 소유권을 신탁회사로 이전하여 "신탁등기"를 하게 되며, 실질적인 소유자는 재산을 맡기는 위탁자에게 있지만, 서류상 소유자는 수탁자인 신탁회사가 되어, 위탁자가 신탁재산에 대해 재산권 행사를 못하게 되어  위탁자의 우발 채무로부터 재산을 보호하는 효과가 있습니다.

[국내 신탁회사 ] 한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 대한토지신탁, 무궁화신탁, 아시아신탁, KB부동산신탁, 우리자산신탁, 하나자산신탁, 교보자산신탁, 코리아신탁, 신한자산신탁, 대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁 등이 있습니다.

 

■ 신탁용어

▶위탁자: 신탁재산을 맡기는 사람으로 신탁재산의 원 소유자

▶수탁자: 신탁재산을 맡아서 목적에 맞게 운용하는 신탁회사(등기상 소유자)

▶수익자: 신탁재산의 운용을 통해 혜택을 보는 사람, 위탁자가 될 수도 있고 사람을 지정할 수도 있음

▶신탁등기: 부동산 소유권을 위탁자에서 수탁자인 신탁회사로 이전 등기하는 등기

▶신탁원부: 신탁계약서가 부동산 등기부등본에 첨부되어 있는 상태

[부동산 신탁구조]

 

■ 등기사항전부증명서의 신탁등기

①신탁계약을 체결하고 신탁등기를 하게 되면 '갑구'에서 부동산의 소유권이 신탁회사로 이전되어 있음을 확인할 수 있습니다. (빨간색 박스)

 

②신탁등기 부동산의 '을구' 보면 '기록사항 없음'으로 근저당권이 없는 무융자 부동산처럼 보입니다. (파란색 박스)

 

※주의

하지만, 실제로 등기소에 방문하여 신탁원부를 발급받아 보면 신탁원부 안에는 우선수익자가 표시되어 있고 대출이 있는 경우가 대부분입니다. 

그래서, 등기부등본만 보시고 무융자 건물이라고 판단하시면 안 되고 반드시 신탁원부를 발급받아서 대출여부를 확인하셔야 합니다. 즉, '을구'에 표시되어야 할 근저당권이 신탁원부 안으로 감춰져서 보이지 않는 것입니다.

 

■ 신탁원부

▶신탁원부: 신탁을 하기 위해서는 위탁자, 수탁자, 수익자 간에 신탁의 목적과 관리방법 등을 포함하는 신탁계약을 체결하게 됩니다. 이 신탁계약서는 신탁등기 시에 등기소에서 보관하게 되는데 이를 신탁원부라고 합니다.

신탁원부는 인터넷으로 발급받을 수 없으며 등기소에 방문하여 민원창구에서만 누구나 발급받을 수 있습니다.

 

대부분 20페이지 내외로 되어 있습니다.

 

▶신탁원부 샘플 이미지

신탁원부 샘플.pdf

6.00MB

 

① 위 신탁원부를 보시면 위탁자, 신탁사, 우선수익자 간의 권한, 역할, 책임, 수익배분 등에 대해 자세히 기록되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 

② 위 샘플은 위탁자, 신탁사, 우선수익자 개인 정보는 모두 모자이크 처리하였습니다.

③ 신탁원부의 내용은 신탁마다 조금씩 다르지만 대부분 비슷한 형태로 되어 있습니다.

④ 등기소에서 신탁원부를 발급받으면 등기부등본과 함께 나옵니다.

 

■ 신탁의 장점과 단점

▶ 장점

① 전문적 자산관리 :신탁회사는 부동산 전문회사로 체계적으로 재산을 관리하여 자산의 가치를 극대화할 수가 있습니다.
② 재산보호 : 신탁을 하게 되면 등기부등본산 신탁등기하여 소유권을 이전하게 되어 위탁자로부터 자산이 분리되어 위탁자의 우발채무로부터 보호가 되어 보다 안정적으로 자산을 운용할 수 있게 됩니다.
③ 재산증식 : 신탁회사 부동산 전문가들의 매각, 임대, 개발 등 다양한 방식으로 개인의 자산운용보다는 수익창출을 극대화할 수 있습니다.

④ 세금혜택 : 신탁을 통해 새산을 상속하거나 기부할 때 세금혜택 부여.

⑤ 목적 맞춤 자산관리: 자녀교육비, 상속, 기부 등 특수 목적에 맞게 자산운용 가능

▶ 단점

① 비용발생: 자산을 신탁하면 신탁회사에 신탁 수수료 등 비용을 부담해야 합니다.
② 소유권 이전: 위탁자 입장에서는 법적으로 소유권이 신탁회사로 이전되므로 소유권 권리행사에 제한이 있습니다.
③ 복잡한 절차: 자산의 신탁을 위해서는 신탁계약을 체결하고, 등기부등본의 소유권을 이전해야 합니다.

 

■ 신탁의 종류

▶ 관리형 신탁
- 개요: 부동산 소유자가 신탁회사에 부동산의 관리만을 위탁하는 형태
- 특징: 소유권은 신탁회사에 이전되지만, 부동산의  사용, 수익권은 소유자가 유지
- 장점: 전문적인 관리로 부동산의 가치 유지 및 부동산 상승이 장점

▶ 처분형 신탁
- 개요: 부동산의 매각, 임대, 개발 등의 처분 행위를 신탁회사가 대행하는 방식
- 특징: 신탁회사는 소유권을 가지면서도 처분에 대한 모든 권한을 행사
- 장점: 전문적인 처분으로 부동산의 효율적으로 활용이 가능

▶ 담보 신탁
- 개요: 부동산을 담보로 제공하여 자금 조달을 용이하게 하는 신탁방식
- 특징: 신탁회사는 담보권을 설정하고, 부채 상환 시 부동산 소유권을 원 소유자에게 반환
- 장점: 신용 보강 및 안정적인 자금 조달 가능

▶ 개발형 신탁
- 개요: 부동산 개발을 목적으로 신탁회사에 개발 행위를 위탁하는 방식
- 특징: 신탁회사가 개발계획 수립, 시공, 분양까지 전 과정을 진행
- 장점: 복잡한 개발과정을 전문가를 통한 성공적인 개발 사업이 가능

 

▶ 그 외 생전신탁, 유언신탁, 투자신탁, 기술신탁, 특허신탁, 보험신탁 등 다양한 신탁방식이 존재합니다.

 

■ 부동산 신탁의 의미

부동산 신탁은 자산의 효율적 운영과 관리를 위한 강력한 도구이며 선진화된 금융기법입니다. 등기부등본의 '갑구' 소유권에 신탁등기를 함으로써 법적 안정성과 투명성을 확보하고, 위탁자와 수탁자 간의 권리와 의무를 명확히 하게 됩니다.

 

이렇듯 신탁법에 의한 신탁제도는 부동산을 포함한 자산을 효율적으로 관리하여 재산증식을 극대화할 수 있게 됩니다.

신축 아파트 분양의 경우 일정 규모 이상되는 경우 반드시 신탁사를 사업 시행자로 지정하여 분양대금을 효율적으로 관리하고 수분양자들이 납부한 분양대금을 투명하게 관리하여 분양사기의 피해를 줄이는데 유용합니다.

 

이렇듯 유용한 신탁제도를 전세, 월세 등 임대차시세는 악용하는 사례가 발생하여 신탁전세사기의 형태로 부작용이 발생하기도 합니다.

 

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