전세계약연장과 월세계약연장의 종류과 법적인 효력
(write by 버건디) 임대차계약인 전세계약 또는 월세계약의 계약기간 연장의 경우 다양한 방법으로 연장을 할 수 있습니다. 「주택임대차보호법」에 있는 임대차계약기간에 대한 개념과 전세계약연장 또는 월세계약연장의 경우의 그 종류와 법적인 효력에 대해 알아보겠습니다.
■ 법정 임대차계약기간
「주택임대차보호법」 제4조(임대차기간 등)에서 임대차기간에 대해 아래와 같이 정의하고 있습니다.
이 조문을 해석하면 임대차계약기간을 1년으로 계약을 했어도 임차인은 계약기간 연장을 위해 별다른 통지나 협의 없이도 2년 동안은 임대차계약기간이라고 주장할 수 있다고 이해할 수 있습니다.
대부분 월세계약의 경우 1년 계약을 많이 하게 되는데 임차인의 경우 계약서에 명시한 1년의 계약기간이 만기가 되었을 때 더 거주하고 싶다면 계속 거주할 수 있으며, 이 경우 묵시적갱신이 아니며 별도의 계약갱신청구권을 사용하지 않아도 당연하게 2년을 거주할 수 있다는 뜻이 됩니다.
이는 임차인만이 가질 수 있는 권리이며 임대인은 계약서대로 이행해야 합니다.
■ 계약해지 통지 기간 및 묵시적갱신
「주택임대차보호법」 제6조(계약의 갱신)에서 임대차계약의 계약해지통지 기간과 해당 기간에 계약해지를 통지하지 아니한 경우 임대차계약이 자동연장(묵시적갱신) 된다고 아래와 같이 정의하고 있습니다.
임대차기간이 만료되었다는 이유로 자동으로 계약이 해지되는 것이 아니라 정해진 기간 안에 계약해지 통지를 하도록 명시하고 있습니다.
계약해지 통지는 계약만기 2개월 전까지 상대방에게 해야 하는데 이는 해지통보 자체만으로는 효력이 없으며, 해지통보가 상대방에게 만기 2개월 전까지 도달해야 계약해지효력이 발생한다고 나와있습니다.
여기서 임대인과 임차인은 계약해지 통지기간이 다릅니다.
임대인은 계약해지통지가 가능한 시작점을 만기일 6개월 전이라고 되어 있지만, 임차인에게는 이 시작점이 없으므로 만기 2개월 전이라면 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있습니다.
▷임대인 : 계약만기 6개월 전부터 2개월 전까지
▷임차인 : 계약만기 2개월 전까지
■ 묵시적갱신 기간 중 계약해지 통지 효력 (중도해지)
같은 법 제6조에는 어느 일방이라도 정해진 기간 안에 계약해지 통지 또는 계약조건의 변경통지를 하지 않은 경우, 임대차계약은 기존 계약과 동일한 조건으로 자동으로 연장되는 묵시적갱신이 된다고 명시하고 있습니다.
「주택임대차보호법」 제6조의 2에서는 묵시적갱신이라는 단어를 사용하면서 묵시적갱신 기간 중에 계약해지통지 효력에 대해 명시하고 있습니다.
묵시적갱신기간 중에는 임차인은 계약기간을 법정기간인 2년을 주장할 수도 있고 아니면 언제든지 계약해지통지를 할 수 있도록 규정하고 있습니다.
묵시적갱신 기간 중 임차인의 계약해지통보는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 계약해지효력이 발생한다고 명시되어 있습니다.(중도해지 가능)
묵시적갱신기간 중 임대인의 계약해지통보는 임차인의 계약해지 통보가 없다면 계약기간이 2년이 생각하고 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약해지 통지를 할 수 있습니다.(중도해지 불가능)
■ 계약갱신청구권
「주택임대차보호법」 제6조의 3(계약갱신 요구 등)에서는 임대인이 계약만기일 6개월 전~2개월 전에 정당한 계약해지통보를 하였어도 임차인은 이를 거절할 수 있다고 명시하고 있습니다.
[임차인의 계약갱신청구권 사용 시]
①임대인은 5% 이내에서 보증금 또는 월세를 인상할 수 있다
②임차인은 묵시적갱신과 같은 중도해지 가능
③임대차기간은 법정기간인 2년 주장 가능
④계약갱신청구권 동일목적물 계약기간 중 1회만 사용가능
[임대인의 계약갱신청구권에 대한 거부권]
①임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실거주하는 경우
②임차인이 2기 이상 차임을 연체한 이력이 있는 경우
③임차인의 의무를 현저히 위반한 경우
④재건축계획을 사전에 고지한 경우
⑤재개발의 경우
⑥목적물이 노후·훼손·멸실되어 안전사고의 우려가 있는 경우
■ 연장 재계약
임대차계약을 연장하는 경우의 수로 아래 3가지 방법을 알아보았습니다.
①법정임대차기간 ②묵시적갱신 ③계약갱신청구권에 의한 연장
여기에 추가하여 임대인과 임차인이 ④재계약하는 경우입니다.
이 경우는 최초 임대차계약처럼 임대인과 임차인은 계약기간을 준수해야 하며 임차인은 묵시적갱신이나 계약갱신청구권을 사용했을 때처럼 중도해지는 불가능합니다.
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