[등기부등본] 소유권대지권과 대지사용권 그리고 별도등기있음 이해하기

 

 

 

 

 

 

소유권대지권과 대지사용권 그리고 별도등기있음 이해하기

 

대지권
대지사용권
소유권대지권
별도등기있음
등기부등본 보는 방법

 

 

(write by 버건디) 네이버 지식인 부동산 매매, 임대차, 전세, 월세, 경매, 기금대출, 보증보험, 등기, 건축 분야에 직접 답변 한 내용 중 유용한 글을 편집하여 공유합니다.

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Q . 질문

 

 

A . 답변

먼저, 대지사용권과 소유권대지권 그리고 별도등기에 대한 뜻을 이해하시면 대부분 질문이 해결될 것으로 생각됩니다.

토지 1필지 위에 주거용 건물이 있다고 예를 들어 용어에 대한 설명드리겠습니다.

 

용어1) 일반건축물과 집합건축물을 구분하고 차이점을 알아야 합니다.
      ①일반건축물 : 단독, 다가구 등으로 구분등기 불가능
      ②집합건축물 : 다세대, 연립, 아파트 처럼 공동주택 등 구분등기 가능

 

    ▶일반건축물과 집합건축물을 구분해야 하는 이유 

 

용어2) 토지사용에 대한 권리는 대지권과 대지사용권으로 구분되어 사용됩니다.
      ①일반건축물이 있는 토지 사용권리 : 대지사용권
      ②집합건축물에 있는 토지 사용권리 : 대지권

 

용어3) 소유권대지권이란 집합건축물이 있는 토지의 대지권을 각 호별로 나누어 지분등록을 하는 것을 의미합니다.
       집합건축물의 토지는 대지권으로 각 세대별로 지분등기를 할 수도 있고 안 할수도 있습니다.
      ①대지권을 각 세대별(호별)로 지분등기를 하면 소유권대지권 등기라 하고,
      ②대지권을 각 세대별(호별)로 지분등기를 하지 않으면 대지권 미등기라고 표현합니다.

용어4) 대지권에는 제한물권 등기가 불가능하도록 되어 있습니다.
     「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의하면 집합건축물이 있는 토지의 사용권리인 대지권에는 경매, 압류, 근저당권 설정 등 제한물권등록을 금지하고 있습니다.

 

이렇게 하는 이유는 아파트를 예를 들면 이해가 빠릅니다.

 

예) 특정 이유로 아파트 302호에 압류 등기가 된다고 가정하면,  302호의 토지지분도 함께 압류되게 됩니다.

토지압류는 302호에 해당하는 지분 만큼 압류가 되지만 이를 특정 구역으로 나누어 압류를 할 수가 없으므로 일정 지분 압류 등기는 토지 전체에 대한 재산권 행사를 방해하게 됩니다.

 

토지 일부 지분에 대한 압류는 토지 전체에 영향을 주게 되므로 다른 세대 토지지분 모두에 대해 권리침해가 발생하게 되어 같은 동 다른 세대는 매매, 담보제공 등 재산권 행사를 하지 못하게 됩니다.

이런 이유로 대지권에 호별 지분등기라는 개념으로 소유권대지권 등기라는 개념을 만들어 대지권의 각 세대 지분 만큼 세대별(호별)로 독립적이고 베타적으로 재산권행사를 할 수있도록 지분등기하는 개념입니다.

 

아파트 재건축을 할 때 각 세대별 대지지분을 계산하게 되는데, 바로 각 세대별 대지지분이 바로 소유권대지권 개념이 됩니다.

​용어5) 별도등기있음
     이 처럼 대지권에는 제한물권 등기가 불가능 합니다. 다만, 집합건축물 전체의 소유자가 동일인이면 예외적으로 대지권에 제한물권 등록을 할 수도있습니다.

 

이런 예외사항이 있을 경우 선의의 피해자가 발생할 우려가 있으므로, 대지권에 제한물권 등기가 있는 경우 이를 알리기 위해서 건축물의 등기부등본에 "별도등기있음" 표시를 하도록 되어 있습니다.

 

▶부동산 등기부등본 보는 방법

 

▶공동담보 쪼개기 근저당 확인하는 방법

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위 용어 설명이 법적개념으로 정확하지 않을 수 있으나 이해하는 개념으로 보시면 될 듯합니다.
이제 위 설명을 바탕으로 질문에 답변 드리겠습니다.

질문1) A건물 소유권보존일에 토지 근저당이 말소하는 이유는 무엇인가요?

답변1) 건물 보존등기와 동시에 소유권대지권 등기를 하게 되면 토지에 더 이상 근저당이 있을 수 없기 때문에 근저당권을 모두 말소등기하거나 각 세대별로 토지지분만큼 근저당권을 분배하기 때문입니다.

질문2) B건물은 왜 토지 저당권을 말소하지 않은 건가요? 

답변2) A건물처럼 소유권대지권 등기를 하지 않은 경우로써, B건물 등기부등본에 "별도등기있음" 표시가 있는 경우 입니다.

질문3) 토지별도등기가 있으면 위험한가요? 또는 토지와 건물이 공동담보로 묶여 있으면 안전한가요?

답변3) 별도등기라는 이유로 더 위험하거나 하지는 않습니다. 같은 이유로 토지와 건물 공동담보 역시 권리의 위험도를 측정하는 근거나 기준으로 삼을 수는 없습니다.

근저당권 설정 등기가 되어 있다면 등기 유형이나 형태와는 무관하게 임차인 입장에서는 근저당권자가 선순위 권리자이기 때문에 불편한 상황에 놓이게 됩니다.

​질문4) 토지별도등기는 무슨 의미인가요? / 질문5) 전체적인 해석 부탁드립니다.

 

답변4/5) 위 용어설명을 보시면 됩니다.

 

 

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