(write by 버건디) 부동산 등기부등본은 토지와 건물의 권리관계를 표시하는 공적인 서류입니다. 대표적인 권리관계는 부동산의 소유자, 경매, 압류, 근저당권, 전세권, 임차권 등이 있습니다. 전세계약, 월세계약을 할 때 등기부등본은 공인중개사가 설명해주기는 하지만 본인 스스로 반드시 챙겨야 하는 중요한 서류입니다.
(리얼터 버건디)
■ 등기부등본 또는 등기사항증명서
예전에는 등기부등본이라고 하였으나 2011년 4월부터 등기사항증명서로 명칭을 변경하였다. 등기부등본을 발급받을 때 모든 내용을 포함할 경우 등기부등본전부증명서라 부르고 일부내용만을 포함할 경우 등기부등본일부증명서라고 부릅니다. 여기서는 편의상 등기사항증명서를 등기부등본이라 칭하겠습니다.
■ 등기부등본 발급
등기부등본은 일정수수료를 지불하면 누구든지 열람과 발급이 가능합니다. 발급하는 곳은 주민센터, 등기소에 방문하여 민원신청서류를 작성하여 열람 발급 가능하며, 인터넷이 가능한 PC나 핸드폰 앱을 통해 인터넷등기소에 접속하면 집에서도 편리하게 등기부등본 열람 발급이 가능합니다. 아래 등기소 이미지를 클릭하시면 인터넷등기소에 접속됩니다.
인터넷을 통한 등기부등본 발급은 다른 블로그 정보글을 참고하시면 어려움 없이 발급 가능하십니다. 발급수수료에 대한 안내만 해드리겠습니다.
| 발급 구분 | 열람 | 발급 |
| 주민센터, 등기소 방문 | 1,200원 | 1,200원 |
| 인터넷발급 | 700원 | 1,000원 |
■ 등기부등본 발급 종류
1. 열람/발급
부동산매매계약, 임대차계약, 담보대출, 전세자금대출 등 열람으로 교부받으시면 됩니다. 대부분의 경우 열람으로 교부받아서 처리가능합니다. 관공서에 제출하는 등 특수한 경우에는 등기부등본을 열람이 아니라 발급으로 교부받아 오라고 별도를 안내를 하니 그런 경우에만 등기부등본을 발급으로 교부받으시면 됩니다. 주민센터나 등기소를 방문하여 등기부등본을 교부받는 경우에는 열람이나 발급이나 수수료가 동일하니 그냥 발급으로 받으시고 인터넷등기소를 통해 교부받으시는 경우에는 열람으로 교부받아 수수료를 절약하시기 바랍니다.
2. 현재 유효사항 / 말소사항 포함
등기부등본을 발급받을 때 현재 유효한 내용만 볼 것인지 아니면 과거에 변동이력까지 볼 것인지 따라 결정하시면 됩니다. 매매계약이나 임대차계약을 체결하는 경우에는 '현재 유효사항'만 발급받아 보시면 되지만, 해당 부동산이 과거에 어떤 이력이 있는지 궁금하시면 '말소사항 포함'으로 발급받아보시면 됩니다.
'말소사항 포함'으로 교부받을 경우 아래 등기부등본처럼 말소된 사항은 빨간색 줄로 말소되었음을 표시합니다. 변동이력이 많은 등기부등본의 경우에는 그 양이 많아지니 주의하실 필요가 있습니다.
위 2개의 등기부등본은 같은 건물을 현재 유효사항과 말소사항포함 2가지 종류로 발급받은 경우입니다.
■ 등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 3부분으로 구성되어 있습니다.
▷ 표제부 : 건축물에 대한 내용을 표시하며 건축물대장의 내용과 동일한 내용으로 이루어져 있습니다. 집합건축물의 경우에는 토지에 관한 사항이 표기되기도 합니다.
▷ 갑구 : 소유권에 관한 사항으로 현재 소유자가 누구인지 표시를 합니다. 이와 함께 소유권을 제한하는 관련된 권리관계가 표시됩니다. 소유권을 제한하는 대표적인 권리는 경매, 가등기, 압류, 가압류, 신탁 등기가 있습니다.
▷ 을구 : 소유권 이외의 권리를 표시하는 항목으로 담보권에 해당하는 권리를 표시하며, 대표적인 권리가 근저당권, 전세권, 임차권 등입니다.
■ 등기부등본 보는 법 - 올바른 권리분석
1. 표제부 - 소유권대지권, 별도등기
임대차계약은 토지가 아닌 건축물에 대한 전세 또는 월세 계약을 하는 것이어서 건물의 등기부등본만 확인하면 된다고 생각하기 쉬운데 반드시 토지등기부 등본도 함께 확인해야 하는 경우가 있습니다. 일반건축물인 경우에는 반드시 토지 등기부등본도 함께 확인해야 하며, 집합건축물인 경우에는 표제부의 표시사항에 따라 토지 등기부등본을 확인해야 하는 경우와 그렇지 않은 경우로 나누어 지므로 주의해야 할 필요가 있습니다.
1) 일반건축물인 경우
일반건축물은 건물의 등기부등본만 확인할게 아니라 반드시 토지의 등기부등본도 확인하셔야 합니다.
2) 집합건축물인 경우
집합건축물인 경우에는 소유권대지권 등기가 되어 있고 별도등기 표시가 없으면 건축물의 등기부등본만 확인하면 되지만 소유권대지권이 등기되어 있지 않거나 소유권대지권등기가 되어 있어도 별도등기 있음 표시가 되어 있으면 토지의 등기부등본까지 확인하셔야 합니다.
[ 토지 등기부등본까지 반드시 확인해야 하는 경우 ]
| 건축물의 종류 | 소유권대지권 등기 여부 | 별도등기 표시 여부 | 토지등기부등본 확인 |
| 일반건축물 | - | 반드시 확인 | |
| 집합건축물 | 소유권대지권 미등기 | - | 반드시 확인 |
| 소유권대지권 등기 | 별도등기 표시 있음 | 반드시 확인 | |
| 별도등기 표시 없음 | 확인할 필요 없음 | ||
3) 소유권대지권과 별도등기 있음
소유권대지권은 집합건축물에서만 사용하는 용어로써 토지면적을 일정비율로 각 세대(호)에 지분등기 되어 있다고 이해하시면 됩니다. 재개발을 하는 경우 1102호는 토지 지분이 어떻게 되라고 물어보는 경우를 보셨을 겁니다. 이런 경우 건물등기부등본에서 소유권대지권으로 표시되어 있는 토지 면적을 보시면 됩니다.
집합건축물의 경우 소유권대지권이 등기된 토지에는 경매, 압류, 저당권 등을 설정할 수 없다고 되어있습니다. 이 경우는 각 호별로 주인이 다른 경우 다른 소유자의 재산권에 피해를 막기 위해서 인데, 만약 집합건축물의 모든 세대(호)가 한 사람의 소유라면 소유권대지권이 등기된 토지에도 제한물권을 설정할 수 있습니다. 이런 경우 토지에도 제한물권이 등기되어 있음을 나타내는 단어가 바로 "별도등기 있음" 입니다.
2. 갑구
1) 소유자 명의의 은행계좌로 계약금 및 잔금 입금하기
갑구에서 소유자가 누군지 확인하고 전세계약이나 월세계약을 할 때 반드시 등기상 소유자 명의의 은행계좌로 계약금과 잔금을 입금해야 합니다. 친인척이 대리인인 경우에 대리인 계좌로 전세 보증금을 입금하는 경우가 사고 나는 경우로 이어지는 경우가 많습니다.
2) 신탁등기
갑구에 신탁등기 되어 있는 경우에는 신탁등기 말소 조건이 아니라면 무조건 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 간혹 임대인이 신탁사에서 동의서를 받아오는 경우가 있는데 계약금과 잔금을 신탁사 계좌로 입금을 하였더라도 동의서에 세입자 보증금 반환 책임이 신탁사에 있는지 반드시 체크하셔야 합니다.
대부분의 신탁사 동의서 내용은 위탁자(원래 집주인)가 임대차계약을 하는 것에 동의한다. 하지만 보증금반환책임은 위탁자에게 있다.라고 기록되어 있습니다. 개인적으로 공인중개사사무실을 운영하면서 많은 신탁동의서를 봤지만 어느 한 군데도 세입자퇴실시 보증금 반환은 신탁사가 한다고 되어 있는 동의서를 본 적이 없습니다.
갑구에 신탁등기되어 있는 주택은 잔금 시 신탁등기말소조건이 아니면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
3) 갑구의 제한물권
갑구의 제한물권은 경매, 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 신탁등기... 뭐라도 있으면 전세나 월세계약을 하지 않습니다. 아래의 예시처럼 민간임대주택사업자의 경우에는 부기등기가 되어 있는데 이 경우에는 괜찮습니다.
3. 을구
을구에서 가장 많이 볼 수 있는 등기는 근저당권, 전세권, 임차권입니다. 모두 담보물권으로 건물주인(임대인)이 자신의 건물을 어디엔가 담보를 제공한 경우입니다.
전세계약이나 월세계약을 할 때 가장 좋은 을구는 "기록사항 없음"입니다. 하지만 어떠한 종류를 막론하고 을구에 담보물권이 등기되어 있다면 세입자의 전입신고 날짜보다 선순위가 되기 때문에 만약의 경우 경매가 진행된다면 보증금을 전액 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.
1) 근저당권
임대인이 은행이나 제3자에게 금전을 빌리고 부동산을 담보로 제공한 경우입니다.
▷ 일반건축물(단독, 다가구)의 경우에는 토지와 건물이 공동담보로 등기되어 있는 경우가 대부분입니다.
▷ 집합건축물(다세대, 연립)의 경우에는 토지와 건물 전체의 소유자가 동일인일 경우 공동담보를 설정하는 경우가 많습니다. 집합건축물에 공동담보가 등기되어 있다면 등기부등본을 발급받을 때 공동담보목록도 반드시 확인하시기 바랍니다.
요즘, 전세사기 관련하여 일명 "쪼개기 대출"이 되어있는지 확인하는 것도 중요합니다.
▷ 쪼개기 대출이란 건물을 담보로 대출을 진행할 때 2군데 3군데 정도로 나누어서 근저당권을 설정하는 방법입니다.
쪼개기 대출이 불법이거나 쪼개기 대출을 받을 경우 대출을 더 받을 수 있는 것은 아니지만, 세입자로 하여금 대출이 얼마 없다는 착각을 일으킬 수 있으므로 공동담보목록을 반드시 확인하시기 바랍니다.
▷ 근저당권이 있지만 임대인이 민간주택임대사업자로 보증보험이 가입되어 있는 경우
내가 진행하려는 해당 호실이 보증보험증서가 나온다면 근저당권이 있어도 임대차계약을 하셔도 무방합니다. 이런 경우는 부동산의 담보가치를 보증보험 가입금액과 근저당권설정금액으로 나눈 경우가 대부분이므로 민간임대주택사업자로서 보증보험이 가입되어 있거나 가입예정이라고 한다면 허그(HUG)에 직접 문의해보시는 것도 좋은 방법입니다. 이런경우에는 공인중개사의 도움을 받아 진행하실 것을 권장드립니다.
2) 전세권
전세권의 경우에는 임차인이 법인인 경우에 많이 합니다. 주택임대차보호법은 법인에게는 적용되지 않으므로 전세권설정자가 회사이름으로 되어 있는 경우이며, 또 다른 경우는 타 지역에서 장기출장을 와있는 개인의 경우에는 원래 거주하던 곳에 전입신고가 되어 있어 현재 주택에 전입신고를 할 수 없는 상황이어서 전세권 설정을 주로 하게 됩니다.
3) 임차권
임차권등기는 임대인이 보증금을 반환해주지 못하고 있다는 반증으로 보셔도 됩니다. 실제로 임대인이 돌려줄 자금이 없는 경우가 대부분이며, 간혹 세입자와 어떤 이유로 감정싸움을 하느라 의도적으로 안 돌려주는 경우도 간혹 있기도 합니다.
4) 전세권설정과 임차권 등기가 되어 있다면
먼저 내가 계약하려는 세대(호실)에 전세권설정과 임차권등기가 되어 있다면 절대 계약하시면 안됩니다. 이런 경우 계약을 하시게 되면 전입신고를 하더라도 최우선변제금 대상에서도 제외되기 때문에 주의하셔야 합니다. 만약, 반드시 계약을 해야하는 상황이시라면 반드시 말소등기 조건으로 전세계약이나 월세계약을 하시기 바랍니다.
만약, 일반건축물(단독주택, 다가구주택)의 경우에 다른 호실에 전세권이나 임차권등기가 되어 있다면 이 들은 선순위임차인이 순위확보를 위해 임차권 등기를 하는 경우인데 이 경우에는 원래 선순위임차인이었던 자가 진행한 경우여서 사실관계를 확인하시고 계약을 진행하실 것을 권고드립니다.
■ 결론
요즘 전세사기로 부동산 시장이 많이 시끄럽습니다. 사회적인 분위기는 공인중개사 또한 전세사기 공범으로 지목되고 있어 공인중개사를 향한 불신의 벽이 더욱 두터워지고 있는 것을 피부로 느끼고 있습니다.
정말로 사기인지 단순히 보증금미반환 사건인지는 개인적으로는 정확히 알 수 없으나, 어떠한 경우에도 전세피해를 입으신 분들의 근심은 보상받기 쉬워 보이지 않습니다.
전세사기의 공범으로 공인중개사가 가담한 경우도 있겠으나 현실은 그렇지 않은 공인중개사도 훨씬 더 많이 있습니다. 평범한 일반인들이 초중고를 졸업하면서 한 번도 등기부등본 보는 법을 배워본 적이 없습니다. 요즘은 블로그와 유튜브가 많은 정보를 제공하고 있으니 모든 사람들이 스스로 학습하여 어느 정도의 부동산 지식을 쌓고 믿을 수 있는 공인중개사를 선별하여 자신의 조건에 꼭 맞는 집을 구하시기 바랍니다.
부디 전세피해를 입으신 분들이 하루라도 빨리 돌려받지 못한 보증금을 전액 돌려받기를 바라면서 긴 글을 마치겠습니다.
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