생활형숙박시설(생숙) 이행강제금, 용도변경, 숙박업신고 24년말까지 유예

 

 

 

(write by 버건디)  생활형숙박시설의 전입신고 불가, 숙박업 신고 의무, 오피스텔 용도변경 등이 논란이 되고 있습니다. 정부의 입장은 위반사항을 시정조치를 하지 않을 경우 위법건축물로 규정하고 이행강제금 부과를 예고하고 있어 관련된  건축업자, 수분양자, 임대사업자 분들의 민원이 늘고 있어 이에 대해 알아보겠습니다.

 

 

(리얼터 버건디)

 

 

 

 

■ 생활형숙박시설에 대한 정부 보도자료

 

20년 국정감사에서 생활형숙박시설의 불법 주택사용에 대한 지적이 나오면서 전입신고 제한을 검토하는 논란이 시작되었습니다. 그에 대한 정부의 추진 경위를 아래에 요약해 보았습니다.

 

 

 

보도일시	보도자료 제목 및 생활형숙박시설 주요내용
2021년1월14일	『건축법 시행령』 등 개정안 입법·행정예고(1.15~2.24) ▷ 생활형숙박시설은 주택용도로 사용할 수 없으며, 숙박업 신고 필요 ▷ 생활형숙박시설을 주택용도로 사용할 경우 이행강제금 부과 ▷ 생활형숙박시설을 오피스텔이나 주택으로 용도변경 유도
2021년4월2일	생활형숙박시설 불법전용 방지 방안을 지자체 배포 ▷ 생활형숙박시설을 주거용 건축물로 사용하는 것은 불법용도변경에 해당      - 분양가상한제, 대출·전매제한 회피 가능      - 학교부담금 면제, 주차기준 1/3수준으로 인근 민원 유발 ▷ 분양단계 부터 주택사용 불가와 숙박업 신고 동의서 제출 의무화 ▷ 오피스텔 용도변경 계도기간 2년 부여 ▷ 이행강제금 부과 부과 기준 마련 및 유예      이행강제금 부과기준 : 용도변경 부분의 시가표준액 x 10% 부과
2021년5월3일	『건축법 시행령』 등 개정안 입법·행정예고(5.4~6.14) ▷ 생활형숙박시설은 숙박시설 형태를 갖추도록 기준마련 ▷ 생활형숙박시설 분양자에게는 숙박업신고대상이며      주거용으로 사용할 수 없다는 확인서 징구
2021년10월13일	『오피스텔 건축기준』 일부개정고시 - 생활숙박시설 오피스텔로 용도 변경시 건축기준 한시적 완화 - ▷ 2023년 10월 14일까지 생활숙박시설을 오피스텔로 변경할 수 있도록       오피스텔 건축기준 일부 완화 ▷ 이행강제금부과 계도기간 2년간 유예 ▷ 신규 생활숙박시설 허가 제한 건축기준 제정
2023년9월25일	정부, '기존 생활숙박시설 숙박업 신고 계도기간 부여·연착률 유도' - 오는 10월 14일 기존 생활숙박시설 오피스텔 용도변경 특례 종료 - 숙박업 신고가 어려운 소유자를 고려해 충분한 신고기간 부여 및 제도개선 ▷ 24년 말까지 숙박업 신고 및 이행강제금 처분 유예 ▷ 오피스텔로 용도변경에 대한 특례는 10월14일 종료

 

위 정부의 보도자료는 이 글 아래에 첨부해 놓겠습니다. 국토교통부 보도내용에 대한 자세한 내용이 필요하신 분은 다운로드하여서 보세요.

 

■ 생활숙박시설 이란?

 

생활숙박시설과 생활형숙박시설이라는 표현을 혼용해서 사용하고 있으며 영어 표현으로는 레지던스(Residence)라고도 많이 부르기도 합니다. 간혹 생숙이라고 줄여 부르기도 하고 생활용숙박시설이라고 잘 못 표현되어 사용하기도 합니다.

 

법률상 정확한 용어는 생활숙박시설이며 호텔이나 모텔처럼 숙박시설로 분류됩니다. 관련법률로는 『건축법』, 『공중위생관리법』 에서 근거를 찾을 수 있습니다.

 

1. 숙박시설의 분류

구분	형태		주요 특징
일반숙박시설 『공중위생관리법』	일반호텔, 모텔, 여관, 여인숙		취사금지 구분등기 불가
생활숙박시설 『공중위생관리법』	생활숙박시설, 레지던스(Residence)		취사가능 구분등기 가능
관광숙박시설 『관광진흥법』	관광호텔, 휴양 콘도미니엄, 호스텔(게스트하우스) 등		규모와 종류에 따라 취사 결정 구분등기 불가
다중생활시설 『다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법』	고시원, 고시텔	바닥면적 합계가 500㎡이상	취사금지 * 500㎡미만은 근린생활 시설

 

 

2. 생활숙박시설(레지던스)의 정의

 

호텔 장기 투숙은 많은 숙박비용을 초래하기 때문에 저렴한 비용으로 1개월 이상 장기투숙자를 위한 서비스드(취사시설) 레지던스 개념의 숙박시설로 2000년대 초에 처음 등장하였으며, 2012년에 『공중위생관리법 시행령』 개정으로 정식 도입되었다.

 

생활숙박시설은 구분등기가 가능(집합건축물)하여 호별 개인소유가 가능하고, 호텔처럼 단기숙박이 가능하고 별도의 취사시설을 갖추고 있어서 아파트나 오피스텔처럼 전월세 형태로 장기숙박도 가능합니다.

 

위의 특징으로 생활숙박시설은 오피스텔(주거형)과 호텔의 합쳐진 개념으로 이해하시면 됩니다.

 

 

 

 

■ 생활숙박시설을 건축하는 이유

 

1. 건축허가 측면

 

생활숙박시설은 주택법의 규제를 받지 않고 건축법의 규제를 받기 때문에 허가 측면에서 주차장, 소방법규제, 커뮤니티시설, 녹지확보, 인근 학교부지 확보 등 아파트보다도 많이 완화된 규제를 받기 때문에 주거시설보다 허가가 쉬운 측면이 있습니다.

 

2. 용적률 측면

 

숙박시설은 상업지역에 건축됩니다. 상업지역의 높은 용적률을 활용하면 연면적을 늘릴 수 있는데 상업지역에는 아파트 등 주거시설이 건축되기 위해서는 주상복합 형태로 상업시설이 함께 건축되어야 합니다. 생활숙박시설이 상업지역에 건축되게 되면 높은 용적률, 주차장 완화된 면적, 부대복리시설 건축 완화된 면적의 이점이 있어  주어진 용적률을 최대한 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

 

3. 세금과 청약측면

 

부동산 시세가 상승하면 정부는 아파트(주거시설)를 대상으로 각종 세금규제와 대출규제 정책을 시행합니다. 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 취득단계, 보유단계, 매매단계에 다주택자를 중심으로 중과세금 정책을 시행합니다.

 

생활숙박시설은 시설측면에서는 아파트와 구분되지 않을 정도로 똑같은 주거형태를 보이지만 주거시설이 아니기 때문에 이러한 세금규제를 피할 수 있으며, 주택수에도 포함되지 않으므로 다주택자에서도 제외되게 되어 청약제도를 활용할 수 있는 장점이 있어 아파트 대체 상품으로 인기를 끌고 있습니다.

 

■ 생활형숙박시설, 오피스텔, 호텔 비교

 

구분	생활숙박시설	오피스텔(주거용)	관광호텔
구분등기	O	O	X
취사	O	O	X
숙박업등록	O	X	O
주택수포함	X	O	-
바닥난방	제한없음	120㎡까지 가능	-
발코니설치	O (확장 불가능)	X	-
주거용 사용	X	O	X

 

 

 

▷ 구분등기가 가능하기 위해서는 집합건축물로 건축허가를 받아야 합니다. 일반건축물로 건축허가를 받았을 경우에는 생활숙박시설이나 오피스텔 모두 구분등기는 불가능합니다.

 

▷ 아파트의 발코니는 설치도 가능하고 확장도 가능하지만 생숙의 경우에는 설치는 가능하지만 확장은 불가능합니다. 오피스텔의 경우에는 발코니 설치 자체가 불가능하니 확장형 아파트와 비교했을 때 상대적은 집이 좁다고 느끼게 됩니다.

 

 

■ 생활숙박시설에 대한 정부규제 이유

 

2021년도부터 생활숙박시설이 논란이 되는 이유를 알아보겠습니다.

 

생숙은 태생 자체가 1개월 이상 장기투숙자를 위해 생겨난 숙박시설인데 아파트나 오피스텔과의 구분이 애매해지면서 주거시설 대체 상품으로 인기를 끌면서 논란은 시작되었습니다.

 

가장 대표적인 논란의 요소로는 주택수 미포함, 전입신고가능, 주거시설의 세금규제 회피, 인프라가 좋은 상업지역에 건축허가의 용이성 등 주거시설에 비해 상대적으로 각종 규제와 세금부과의 대체투자상품으로 인기를 끌면서 공급이 확대되고 있으니 정부 입장에서는 이에 대한 규제가 필요하다고 판단하고 생숙에 대한 규제가 시작되었습니다.

 

■ 생활숙박시설 규제에 반발하는 정부의 대응 => 용도변경 및 이행강제금

 

2021년 1월 14일 생숙에 대한 규제안이 발표와 동시에 관련 종사자들의 민원과 반발이 심해지자 정부가 내놓은 대책은 생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경이 가능하도록 건축법 일부를 일시적으로 완화하는 방안이었습니다.

 

하지만, 오피스텔 건축규제에 비해 상대적으로 완화되는 조건으로 건축된 생활숙박시설을 오피스텔로 용도를 변경하는 것은 쉬운 문제는 아닙니다. 주차장 확보문제, 발코니 문제, 소방대피시설에 대한 문제 등 이미 건축이 완료된 건물을 고무줄처럼 늘이거나 레고처럼 재조립이 불가능하니 문제가 발생하게 됩니다.

 

이런 문제로 정부가 오피스텔 용도변경을 할 수 있도록 일시적으로 건축법을 완화하기는 했지만 그 조차도 맞추기 어려운 조건의 생숙이 많았던 거죠.

 

정부가 생숙을 법의 망 안으로 끌어들이기 위해 일시적으로 발코니 설치, 바닥난방 규제 등에 완화된 규정을 발표했음에도 문제는 각 지자체가 난색을 표하기 시작했습니다.

 

각 지자체는 지구단위계획 상 생숙이 있는 땅은 상업용지로 숙박시설로 계획된 부지여서 오피스텔은 존재할 수 없다며, 주변의 오피스텔 부지에 있는 오피스텔과 형평성에 어긋난다며 정부의 정책이 무색하게 용도변경을 불허하고 있습니다.

 

실제로 현재 생숙의 1% 정도만 오피스텔로 용도변경이 가능하다는 뉴스 보도가 있을 정도여서 오피스텔 용도변경 특례는 무용지물이 되었던 겁니다.

 

 

■ 결론

 

상황이 이러해도 정부의 입장은 강경합니다. 2023년 10월 14일까지 생활숙박시설을 오피스텔로 용도변경을 하지 않을 경우 숙박업 신고를 해야 하며 전입신고는 불가능하다고 발표하고 이를 지키지 않을 경우 불법건축물로 간주해 이행 강제금을 부과하겠다고 발표하였습니다.

 

이행강제금은 위반건축물이나 불법건축물에 원상복구 될 때까지 매년 1~2차례 씩 부과되는 과태료입니다. 생활숙박시설을 분양받아 내 집 마련의 꿈을 이룬 분들은 거주기간 내내 위법이라는 굴레를 뒤집어쓰고 매년 과태료를 내야 하는 상황입니다.

 

생활숙박시설에 거주하기 위해 여러 가지 편법이 회자되고 있으나 이러한 편법 역시 근본적인 해결책이 아니므로 문제의 해결점을 찾기는 어려워 보입니다.

 

2023년 9월 25일 정부는 오피스텔로 용도변경을 위한 건축법완화 특례를 종료한다고 발표하면서 이행강제금 부과를 2024년 말까지 유예한다고 발표하였습니다. 

 

일단, 문제를 미뤄보자는 취지로 보이는데 생활숙박시설 소유자들도 정부가 또 다른 대책을 발표하지 않을까 하면서 일단은 별다른 방법이 없으니 기다려 보자는 반응입니다.

 

한 때는 부동산의 새로운 투자처로 각광받던 생숙이 이제는 애물단지로 전락하는 바람에 많은 분들이 걱정을 하고 있습니다. 정부는 보다 현실적인 대책을 발표하길 바라며 이 문제가 잘 마무리되기를 바랍니다.

 

210114 건축법 시행령 등 개정안 입법 행정예고.pdf

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210402 생활형숙박시설+불법전용+방지+방안.pdf

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210503 건축법 시행령 등 개정안 입법 행정예고.pdf

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211013 생활숙박시설 주택 불법전용 방지를 위한 오피스텔 건축기준 일부개정 고시.pdf

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230925 기존 생활숙박시설 숙박업 신고 계도기간 부여 연착륙 유도.pdf

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