[CBRE] 서울 오피스 2030 시장 전망 리포트

CBRE 서울 오피스 2030

(write by 버건디) CBRE는 JLL, Cushman&Wakefield와 함께 전 세계 부동산 시장의 포트폴리오와 시장전략을 리포트하고 있는 글로벌 부동산 컨설팅 기업입니다. 국내에도 CBRE Korea 지점을 두고 있으며 국내 부동산에 대한 자산관리를 진행하고 있습니다. 본문 하단에서 pdf 전문을 download 할 수 있습니다.

CBRE 부동산시장전망, 서울 오피스, 상업용부동산 — [CBRE 서울 오피스 2030]

■ 목차

1. 공급분석
2. 수요분석
3. 2030 전망 및 제언
4. Appendix

■ 공급분석

▶권역별 A급 오피스 시장 규모

서울 3대 업무 권역(CBD, GBD, YBD)*인 A급 오피스 시장의 공규은 CBD 47%, GBD 29%, YBD 24%의 비율을 차지하고 있다. 2031년까지 추가 공급 예정인 것을 감안하면 3대 업무 권역이 전체 오피스 규모의 약 45%에 해당하는 수준이다.

공급 예정 사업이 정상적으로 완료된다면 2031년 이후에는 CBD가 GBD의 2배, YBD의 3배를 상회할 것으로 예상된다.

이러한 CBD의 공급 집중은 공실률 증가 ⇨ 임차인 유치 경쟁 심화 ⇨ 임대료 조정로 이어질 것으로 예상된다.

*주) 서울 3대 업무 권역

①CBD(Central Business District) - 서울 중앙 업무 지구로, 행정과 비즈니스의 중심이 되는 광화문/종로 지역
-주요시설: 청와대, 정부청사, 주요 언론사 등

②YBD(Yeouido Business District) - 서울의 금융 중심지로, 많은 금융기관과 증권회사가 위치해 있는 여의도
-주요시설: 한국거래소, KBS, MBC, 국회의사당, 63빌딩, IFC몰

③GBD(Gangnam Business District) - 서울의 신흥 업무 지구로, 최신 기술과 혁신이 집중된 곳으로, 강남 지역
-주요시설: 테헤란로(IT밸리), 무역센터, 삼성타운, 코엑스, 대형 쇼핑몰

▶2029년에 집중된 공급

서울 3대 오피스 시장(CBD, GBD, YBD)은 2028년부터 대규모 공급이 예정되어 있으며, 특히 CBD에 집중 공급 예정이어서 외형적 성장과 중심 업무 권역으로써 더욱 강화될 것으로 보인다.

이러한 CBD의 공급 집중은 2030년 이후 CBD가 A급 오피스 사장의 프라임 중심 오피스 시장으로 재편될 토대를 제공할 것으로 보인다.

CBD에 공급예정인 연면적 3만평 이상의 대형 빌딩은 프라임급 오피스 규모로 CBD의 디타워, GBD의 파르나스 타워와 유사한 프라임 오피스로 성장할 것으로 예상된다.

▶오피스 시장의 개발 배경

①서울시의 고밀도 개발 정책

②견고한 오피스 시장

CBRE 부동산시장전망&#44; 서울 오피스&#44; 상업용부동산 — [서울 오피스 임대료 추이 및 공실률 추이]

▶공급 측면 이슈 : 개발 원가의 상승

①비주거용 건축물 공사비 증가

②기준금리 인상으로 인한 금융 비용 증가

이러한 공사비와 금융비의 증가로 인한 개발 원가 상승은 현재 평당 임대료 평균인 35만원에서 40만원 이상 상승할 것으로 예상되어 임차인의 부담이 가중도어 사업 추진 제약 요소로 작용할 수 있다.

▶3대 업무권역 외 기타 지역의 지속적 성장 예상

CBD, GBD, YBD 외에도 마곡, 용산, 성수, 판교 등이 꾸준히 성장하며 서울 오피스 시장이 다변화되고 있다.

①마곡: LG, 코오롱, 롯데, DL이앤씨 등 대기업 이전으로 안정화 단계

②용산: 용산 국제업무지구(용산서울코어) 개발 사업 재개

③성수: MZ세대 중심으로 새로운 오피스 문화 형성으로 외형적 팽창 예상

④판교: 네이버, 카카오 등 대한민국 IT산업의 중심지로 제3 판교 테크노밸리 사업 진행.

■ 수요분석

▶수도권에 집중되는 인구

① 전체 도시인구의 53%가 수도권에 거주하며, 수도권 도시 면적도 계속 확대되고 있다.

② 인구밀도의 경우, 경기도와 세종특별자치시를 제외한 모든 지역에서 감소세를 보인다.

③ 경제성장과 더불어 수도권으로의 인구 및 자원 집중 현상은 향후에도 지속될 것으로 예상된다.

▶산업군별 임차 수요

①금융 산업의 안정적인 성장으로 오피스 공간의 지속적 수요 창출로 상위 4개 산업군(금융, IT, 제조업, 도소매업)의 87% 임차수요 차지.

②IT는 매년 약 20%의 비중을 유지하며 안정적 수요 유지

③제조업과 도소매업은 연도별 편차가 있는 가변성을 보임.

④서비스 및 전문직 비중은 상대적으로 축소되었으나 제조업 중심에서 서비스업 중심으로 빠르게 전환되고 있어 향후 성장 잠재력이 존재.

⑤공공, 건설, 운송의 임차수요는 약 10%를 차지하고 있으며 감소추세.

▶임차 트렌드: 양극화 & 탈권역화

최근 오피스 시장은 FTQ(Flight to Quality, 고급 오피스 선호 현상) 현상이 나타나고 있다. 이러한 FTQ선호 현상은 자동차 관련 대기업과 테크 기업의 약진과 함께 더욱 뚜렷하게 나타난다.

이들 기업은 우수한 인재 확보 및 기업 이미지 제고를 위해 쾌적하고 현대적인 오피스 공간을 확보하는데 적극적으로 나서고 있다.

반면, 일부 대기업 및 그 계열사들은 경영환경을 개선과 비용 절감을 목적으로 주요 업무지구에서 탈권역을 검토하는 사례가 늘어나고 있어 도심 외곽으로 이전 활동이 늘어날 것으로 예상된다.

▶A급 오피스 vs 프라임오피스(FTQ)

프라임 오피스의 평균 명목 임대료는 A급 오피스 대비 약 40%의 프리미엄을 형성하고 있다. 이러한 높은 임대료에도 불구하고 프라임 오피스의 공실률은 A급 오피스보다 낮게 관찰되고 있다.

이러한 프라임오피스 선호현상은 국내뿐만 아니라 글로벌 오피스 시장에서도 뚜렷하게 나타나고 있다.

부동산 보고서, 부동산 시장 분석, 부동산 공급분석, 부동산 수요분석 — [프라임오피와 A급 오피스의 임대료 및 공실률 비교]

■ 2023 전망 및 제언

▶임대인 제언

CBD 오피스 시장은 풍부한 잠재수요와 공급 과일 리스크가 공존하는 상황으로 CBD 개발사업 순연 공급 예상 가능성도 있음

①차별화된 경쟁력 확보: 프라임 오피스 선호 현상으로 차별화된 경쟁력을 갖춘 오피스 개발

②수요 변화에 대한 유연한 대응: 타깃 산업군 별 맞춤형 마케팅 전략 수립 필요. 경쟁력 있는 임대조건 제시와 장기계약 유도

③리스크 관리 강화: 공급 과잉 리스크, 금융 시장 불확실성, 정책 변경 가능성, 개발 원가 상승 등 다양한 리스크 존재.

④사옥 유치 전략: 사옥 유치로 공실 해소와 파생 수요 창출 효과까지 기대. 협력사 유치를 위한 인센티브 제공, 공동 편의시설 확충 등 전략마련 필요.

▶임차인 제언

서울 CBD 오피스 시장은 임차인 우위 시장으로 전환될 가능성이 존재.

①시장 환경 분석 강화: 임대 시장의 변화를 분석하여 유리한 조건 기회 포착

②유연한 임차 전략 수립: 단순히 면적 확보에 집중하기보다 공간 효율성, 하이브리드 근무 확산, 협업 증진 등을 종합적으로 고려

③FTQ와 양극화: 프라임 오피스에 대한 경쟁이 예상되어 차별화된 제안을 통해 경쟁 우위 확보

④ESG 경영 고려: 에너지 효율성이 높은 빌딩 등 장기적인 관점으로 운영 비용 절감 및 기업 이미지 향상 고려.

■ Appendix

▶분석 대상 개발사업 위치도 (CBD)

▶서울 A급 오피스 테넌트 프로파일