[판례] 임대인 변경시 임차인은 계약해지 가능할까?

 

 

 

집주인 변경 시 세입자는 어떻게 해야 할까?

(write by 버건디) 월세 또는 전세계약을 하여 거주 중 집주인이 변경되더라도 새로운 집주인은 기존 임대차계약을 승계하도록 되어 있습니다. 현재 세입자의 임대차계약이 새로운 집주인에게 그대로 승계된다면 별다른 문제가 없을 것으로 생각할 수 있겠지만, 법적으로 세입자는 어떻게 대처해야 하는지 판례를 중심으로 알아보겠습니다.

 

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■ 임대인변경 / 집주인변경

월세 또는 전세 계약을 체결하고 임대차계약 기간 중 집주인이 변경되는 경우는 종종 발생합니다. 계약당시 집주인이 부동산을 매매하여 그 부동산을 매수한 사람으로 새로운 집주인으로 변경되는 경우입니다.

 

세입자 입장에서는 얼굴 한 번 보지 못한 사람이 임대인으로 변경되는 경우입니다. 이럴 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?

 

■ 임대차계약은 유효할까?

임대인이 자신의 부동산을 매매하는 것은 정당한 재산권 행사로 세입자인 임차인이 이를 막을 수는 없습니다.

그렇다면, 세입자가 체결한 월세계약과 전세계약은 어떻게 될까요?

「주택임대차보호법 제3조 제4항」 및 「상가건물임대차보호법 제3조 제2항」 임차주택(건물)의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

위 법률에 나와 있듯이 부동산의 매수인 기존 임대차계약을 당연 승계하도록 되어 있어 세입자들의 임대차계약은 계속 유효하게 되므로, 세입자들의 전입신고와 확정일자 또한 변화 없이 계속 유효하게 됩니다.

 

■ 부동산 매매 계약 시 세입자의 동의를 받아야 하지 않을까?

임차인의 권리가 그대로 승계된다고는 하지만 세입자 입장에서는 어딘가 불편한 부분이 있습니다. 기존 임대인이야 계약서 작성할 때 얼굴도 보고 신분증과 납세증명서도 확인하였는데, 부동산의 매수자인 새로운 임대인에 대해서는 아는 정보가 아무것도 없기 때문입니다.

 

매매계약을 하기 전에 최소한 세입자들에게 동의를 받아야 하는 것 아닌가 하는 서운한 마음이 생기는 것은 기분 탓만은 아닐 겁니다.

(대법원 2013.01.17 선고 2011다49523 전원합의체 판결)(대법원 1996.2.27.선고 95다35616) 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되는 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다."

 

임차인의 서운한 마음에 대해 법의 해석은 임차인의 동의를 발을 필요가 없다고 판시하고 있어 세입자의 서운한 마음은 넣어두라고 하고 있습니다.

 

■ 새로운 임대인을 거부하고 계약해지 가능한가?

세입자가 거주하고 있는 부동산의 매매에 대해서는 관여할 수 없다고 해도, 새로운 집주인이 어딘가 이상해서 신뢰가 가지 않는데 만약 새로운 임대인을 거부하고 임대차계약을 해지하고 싶으면 가능할까?

 

▶최근 판례

(대법원 2023.09.21 선고 2023다230070 판결) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. 채무자인 매도인이나 제3자인 매수인은 임차인에게 임대차보증금 반환채무에 대한 매도인의 면책에 관한 승낙 여부를 최고할 수 있으며, 임차인이 상당한 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 경우에는 이를 거절한 것으로 본다(민법 제455조). 한편 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖추기 전에 임차주택의 소유권이 양도되어 당연히 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수한 것으로 볼 수 없는 경우 등 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다. (대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결, 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 등 참조).

(대법원 1998.9.2. 자 98마100) / (대법원 2001.4.27 선고 2000다69026) / (대법원 2008.9.11. 선고 2008다39663) / (대법원 2015.5.29. 선고 2012다84370)

▶관련 판례

(대법원 2021.11.11.선고 2021다251929)    "임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다."

(대법원 2002.09.04 선고 2001다64615) 대항력 있는 주택 임대차에 있어 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제 되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차 보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어 날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다.

 

■ 판결문의 취지

매매로 인하여 임대인이 변경되면서 기존 임대차계약을 승계하는 것은 이행의 인수이지 보증금반환 채무의 면책을 의미하는 것은 아니므로, 보증금반환 채무를 면하기 위해서는 명시적으로 임차인의 서면 동의를 별도로 해야 할 것으로 생각됩니다.

 

■ 임차인이 계약을 해지하기 위해서는

임대인 변경사실을 모르고 있다가 수개월이 지난 후에 임대인이 변경되었다는 사실을 알게 되었어도 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 계약을 해지할 수 있다고 판시하고 있습니다.

 

이는 새로운 임대인을 거부하여 임대차계약을 해지하게 되는 경우 임차인의 보증금 반환의무가 누구에게 있는지도 알려주고 있습니다.

 

즉, 부동산을 매매계약하여 소유자가 변경된 지 오랜 기간이 지났어도 임차인이 나중에 알게 되었다면 매도자인 이전 집주인 또한 임차인 보증금반환 의무에 대해 자유롭지 못하다는 뜻이 됩니다.

 

이 판례에서는 이의제기 기간을 "임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써"라고 표현하고 있어 상당한 기간이라는 명확하지 않은 표현을 사용하고 있습니다.

 

이 상당한 기간에 대해 예상해 보면 계약갱신청구권의 통지기한이 계약만기 2개월 전인 것으로 유추해서, 정확하지는 않지만 약 2개월 내외의 기간으로 예상하고, 계약해지를 원한다면 너무 늦지 않게 절차를 진행하는 것을 권해드립니다.

 

이의제기라 함은 바로 계약해지 통보를 의미한다고 볼 수 있기 때문입니다.

 

만약, 임대인이 변경되었다는 사실을 알게 되었다면 기존, 현재 임대인 모두에게 계약해지 통지를 하는 것이 중요해 보입니다.

 

계약해지 통보는 증거능력이 있어야 하기 때문에 아래 링크에서 적당한 계약해지 통보방법을 참고하시면 좋겠습니다.

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▶내용증명 보내는 방법(샘플 양식 다운로드)

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■ 임차인의 이의제기에 임대인이 거부한다면?

세입자가 임대인 변경에 대해 이의를 제기하고 계약해지와 보증금반환을 요구하였으나 기존 임대인과 현재 임대인 모두가 이를 거부한다면 어떻게 해야 할까요?

 

소송을 진행해서 보증금을 반환받을 수 있으며, 이미 대법판례가 있기 때문에 임차인의 승소확률은 높으니 현명한 임대인이라면 법정까지 가져가지는 않을 것으로 예상됩니다.

 

■ 계속 거주하고 싶다면 무엇을 해야 할까?

새로운 임대인과 원활한 연락이 될 수 있도록 연락처를 알아두시는 것이 좋으며, 전세자금대출을 받았거나 보증보험에 가입되어 있다면 해당 기관에 임대인 변경 사실을 통보해 두시면  좋습니다.

 

▶새로운 임대인의 인적사항 확보:  전화번호, 주소

▶임대인 변경 사실 통보: 보증보험회사, 전세자금대출은행

▶임대차계약서 작성: 계약조건의 변화가 없다면 새로운 임대인과 굳이 계약서를 다시 작성하지 않아도 되지만, 전세자금대출은행이나 보증보험사에서 새로운 임대인과의 계약서를 요구할 수 있습니다.

만약, 보증금이나 월세가 증액되었다면 계약서를 다시 작성하셔야 하며, 보증금이 증액되었을 경우에는 증액된 금액만큼 주민센터에서 확정일자를 추가로 받아야 합니다. 기존 계약서도 함께 보관하셔야 합니다.

※ 주의할 점: 확정일자를 받으실 때 기존 보증금까지 새로 받는 것이 아니라 증액된 보증금액만큼만 추가로 받아야 한다는 것을 주의하세요.