공동주택의 공동담보 쪼개기대출(분할근저당) 확인하는 방법

 

 

 

 

(write by 버건디)   금리가 상승하고 부동산의 시세가 하락하면서 전세보증금을 제 때에 반환하여주지 못하는 임대인이 증가하면서 , 전세계약 임차인의 피해가 늘어나고 있습니다. 요즘에는 집합건축물의 근저당권설정 시 공동담보를 건물전체로 설정하는 것이 아니라 분할로 근저당을 설정하여 일명 "쪼개기 대출"이 이슈가 되고 있습니다.

 

 

 

 

■ 쪼개기 대출이란? (분할 근저당설정)

 

 

 

 

 

1. 공동담보란?

부동산에서 2개 이상의 부동산을 묶어서 함께 담보설정(근저당권)하는 것을 공동담보라고 합니다. 일반적으로 건축물의 용도가 혼재되어 있는 경우에는 건물의 자산가치를 평가할 때 그 가치산정방식이 서로 달라 건축물의 용도별로 묶어서 담보를 설정하는 현상은 흔히 있습니다.

 

 

공동담보 설정을 위해서는 소유자가 같을 수도 있고 다를 수도 있습니다. 하지만, 자신의 부동산을 다른 제3자에게 담보로 제공하는 것은 쉽지 않은 일이므로 대부분 공동담보로 묶이는 부동산은 소유자가 동일합니다.

 

2. 쪼개기 대출이란? (분할 근저당설정)

 

[일반적인 쪼개기 대출 예시]

 

예를 들어 보겠습니다. 건물 전체에 가능한 근저당권 설정금액은 10억원이라고 가정하겠습니다.

이 경우 공동담보설정 방법은

1) 건물전체를 공동담보 대상으로 10억원을 근저당권설정

2) 용도별로 나누어서 2억원+3억원+5억원으로 나누어서 근저당권설정

 

이 경우 건물전체를 대상으로 근저당권을 설정하지 않고 나누어서 근저당권을 설정하는 경우를 분할 근저당권설정 또는 일명 "쪼개기 대출"이라고 합니다.

 

■ 쪼개기 대출은 사기수법인가?

 

쪼개기 대출은 지극히 합법적이고 정상적인 행위입니다. 그럼, 요즘 전세피해자들이 쪼개기 대출에 당했다고 하는 이유는 무엇일까요?

 

바로 착각을 불러일으킬 수 있기 때문입니다. 위 예시에서 5층에 있는 오피스텔을 계약하기 위하여 부동산등기부등본을 확인하면 공동담보로 근저당권설정이 3억원 밖에는 표시되지 않습니다.

 

임차인은 임대차계약 전입일보다 빠른 선순위 근저당권 3억원을 보고 건물전체에 3억원만 있다고 착각하기 쉽기 때문입니다.

 

물론, 공동담보목록까지 발급받아 확인해 보면 알 수는 있겠으나 부동산 등기에 관해 경험이 적은 일반인들이 공동담보 목록을 보더라도 그냥 그런가 보다 하고 넘어가기 쉽습니다.

 

■ 이번 전세피해자가 쪼개기 대출을 문제 삼는 이유

 

위 예시와 같이 건축물의 용도별로 근저당권이 설정되는 일반적인 모습을 보이고 있지 않기 때문입니다.

아래 예시를 보시죠.

 

[ 이슈가 되고 있는 쪼개기 대출 형태 예시 ]

 

 

위 예시에서 보면 용도가 모두 같은데 건물 전체에 근저당권을 설정하지 않고 1호와 2호 라인을 묶어서 1개의 근저당권을 설정하고 3호와 4호 라인을 묶어서 2번째 근저당권을 설정하여 2개의 근저당권을 나누어서 설정한 경우입니다.

 

이런 형태의 근저당권 설정 또한 불법은 아닙니다. 하지만 건축물의 용도가 같은 상황에서 이렇게 일반적이지 않는 방법으로 근저당권을 설정한 의도가 의심을 받고 있는 것입니다.

 

다분히, 계약하려는 임차인을 속이려는 의도가 있었던 것은 아닌지 경찰 조사대상이 되고 있는 것입니다.

 

 

 

■ 쪼개기 대출을 확인하는 방법

 

건물 전체에 근저당권 설정되어 있는지 아니면 일부분씩 나누어서 설정되어 있는지 확인할 수 있는 방법은 없을까?

방법은 있습니다. 바로 건축물대장과 등기부등본을 함께 보는 것입니다.

 

[ 건축물대장에서 총 세대수를 확인하는 방법 ]

 

 

건축물대장 표제부 우측 상단에 보면 건물의 규모를 알 수 있습니다. 위 예시는 6호/0가구/20세대라고 표시되어 있습니다.

 

6호/0가구/20세대 => 상가(사무실) 6개 호실과 주거시설 20세가 있다는 뜻입니다.

 

만약 건물 전체에 대해서 공동담보를 설정하였다면 건물 등기부등본에서 공동담보 목록을 확인해 보면 일련번호가 26번까지 있어야 됩니다.

 

위 예시 건축물의 경우에는 용도별로 쪼개기 대출을 했다고 가정해도 주거시설 전체에 대해 근저당권을 설정했다면 건물 등기부등본의 공동담보 목록이 20번까지 있어야 정상입니다.

 

위 건축물대장의 건물 등기부등본으로 공동담보목록을 보고 쪼개기 대출인지 확인하는 방법을 순서대로 진행해 보겠습니다.

 

1) 건물 부동산 등기부등본 '을구'의 근저당권설정등기에서 공동담보목록번호 확인하기

 

[ 공동담보목록번호 확인하기 ]

 

 

2) 인터넷등기소에서 건물 등기부등본을 발급받을 때 공동담보목록을 체크하고 발급받는 방법

 

[ 인터넷 등기소 등기부등본 발급 화면 ]

 

 

 

3) 공동담보 목록에서 "일련번호" 확인하기

 

[ 공동담보목록 일련번호 확인하기 ]

 

 

등기부등본 공동담보 목록을 보면 일련번호가 5번까지 밖에 없습니다.

 

건축물대장에서 건물의 총세대수를 확인했을 때는 20세대였으니까 주거시설 전체에 대해서 공동담보를 제공하고 근저당권을 설정했다면 목록의 일련번호는 20번까지 있어야 합니다.

 

다른 층의 등기부등본을 발급받아 보지는 않았지만 층별로 나누어서 근저당권이 설정되어 있을 가능성이 높습니다.

바로 쪼개기 대출(분할 근저당권)을 설정했음을 알 수 있는 부분입니다.

 

■ 결론

 

다시 말씀드리지만, 쪼개기 대출이 불법은 아닙니다. 요즘 임차인을 속이려는 의도로 의심되고 있어 사기수법으로 표현되고 있지만 합법적인 등기방법입니다.

 

하지만, 임차인도 쪼개기 대출을 직접 확인할 수 있는 방법을 알 수 있으니, 쪼개기 대출의 근저당권 채권최고액을 보고 건물 전체에 근저당권이 설정되어 있다고 착각하는 일이 없도록 확인하여야 합니다.

 

정부는 서민을 위한 정책으로 낮은 이율의 다양한 전세자금대출 상품을 운영하고 있습니다. 

 

하지만, 수백억원대의 전세계약 피해자들이 주기적으로 발생하고 있는데 관련된 법적 제도개선은 뒷전으로 미루고 있어서, 오히려 정부가 전세피해자들의 피해 규모를 키우고 있는 형국이 되고 있습니다.

 

정부가 운영하는 전세자금 대출에 맞는 법적 제도 개선도 병행하여, 계속 발생되는 서민의 피해를 조금이라도 줄일 수 있기를 기대합니다.