부동산 임대차계약시(전세계약특약/월세계약) 특약사항 정리 및 공인중개사에게 반드시 들어야 하는 설명

 

 

 

 

 

(write by 버건디)  전세계약을 하거나 월세계약을 해서 집을 얻을 때 계약서에 들어가는 특약으로 어떻게 넣으면 좋을지 일반인들은 알지 못합니다. 유리한 특약인지 불리한 특약인지 모르는 상태에서 공인중개사가 작성하는 대로 그냥 설명 듣고 서명하는 게 일반적입니다. 임대차특약에 대해서 어떤 종류가 있는지 알아보고 자신의 조건에 맞게 수정하여 사용하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

■ 특약 1. 전세자금 대출을 위한 특약

 

    전셋집을 얻을 때 버팀목대출이나 은행 대출을 통해 보증금을 지급하는 경우에 해당하는 특약입니다.

전세자금대출을 진행할 때는 개인자격조건심사와 부동산자산평가심사로 진행되며, 그중 하나라도 자격이 충족이 되지 않으면 전세자금 대출은 불가능합니다.

 

1. 개인조건 (임차인 조건)

     : 주택소유여부, 직업유무, 소득종류(근로소득/사업소득), 재직기간,  세대주여부, 결혼여부 등이 있습니다.  

    

2. 부동산조건 (임대인 조건)

    : 건축물대장상 용도, 위반건축물 여부, 임대인 종류(개인/법인/외국인), 선순위담보금액(근저당권/선순위보증금),

      공동담보여부(집합건축물에 해당), 소유권제한물권등기여부(경매/압류/가처분/가등기) 등이 있습니다.

 

 

개인조건은 대출을 받으려는 임차인 본인 조건이므로 임대차계약서 작성 전에 은행상담을 통해 확인이 가능합니다.

부동산조건은 대부분 공인중개사가 판단해 주지만 돈을 빌려주는 금융기관(기금대출/은행대출/LH대출 등)마다 조건이 모두 상이하고, 특히 은행대출의 경우에는 은행마다 조건이 모두 다르고 은행내부에서 조건이 수시로 변동되므로 공인중개사가 정확하게 확인할 수가 없습니다.

 

전세자금대출 심사 서류 중에는 임대차계약서와 계약금을 보증금의 5% 이상 납입했다는 영수증을 첨부하게 되어있습니다. 계약금을 지급하고 임대차계약을 체결하였으나 전세자금대출 불가판정을 받으면 계약금을 모두 위약금으로 돌려받지 못하게 됩니다. 이경우를 대비해서 아래와 같은 특약을 넣으셔야 합니다.

 

특약1. 전세자금대출 특약

임대인은 전세자금대출에 동의하고 협력하며, 대출이 불가능할 경우 임차인이 지급한 보증금 전액을 즉시 반환하고 계약은 조건 없이 무효로 한다.

 

 

■  특약 2. 전세보증금반환 보증보험을 위한 특약

전세금반환 보증보험의 경우는 임차인이 전입신고까지 완료해야 가입이 가능합니다. 즉, 보증금 전액을 지급한 이후에 보증보험가입여부를 알 수 있게 되어 임대차계약서를 작성하기 전에 보증보험 가입여부를 철저히 확인하고 진행하실 필요가 있습니다.

 

또한, 보증보험을 신청하면 보증보험사는 임대인에게 연락하여 전세보증금반환채권을 양도(질권설정)하는 절차를 진행하게 되어 임대인의 협조가 필요한 사항입니다. 

 

 

특약2-1. 전세보증금반환 보증보험 특약 - 임차인이 보증보험에 가입하는 경우

임대인은 임차인의 보증보험 가입에 적극 협조하며, 임차인은 잔금일 이후 2개월 이내에 보증보험에 가입하기로 한다. 보증보험 가입 불가시 임차인이 지급한 보증금 전액을 반환하고 계약은 조건 없이 무효로 한다.

 

특약2-2. 전세보증금반환 보증보험 특약 - 임대인이 임대사업자로 보증보험에 가입하는 경우

임대인은 보증보험에 가입하는 즉시 보증서 사본과 보증보험가입 수수료 영수증을 임차인에게 제공하고,  임차인은 보증보험가입 수수료의 25%를 임대인에게 지급하기로 한다.

 

 

■ 특약 3. 등기부등본 유지특약

임차인은 계약당시의 등기부등본을 보고 계약을 체결하였으나 잔금일에 전입신고를 하기 위해 등기부등본을 새로 발급받아보니 계약할 때는 없었던 근저당권 등 제한물권 등이 있으면 임차인의 권리가 침해되게 됩니다.

 

그래서, 계약당시의 등기부등본 상태를 유지하고 추가적인 제한물권(경매, 압류, 담보권 등)을 발생시키지 않는다는 특약이 필요합니다.

 

 

임차인이 전입신고를 하면 대항력(전입+실거주)은 다음날 발생하게 됩니다. 그래서 전입신고일의 다음날까지 추가적인 권리변동을 하지 않는다는 특약이 필요합니다. 

 

특약3. 등기부등본의 권리변동 금지 특약

임대인은 잔금일의 다음날까지는 추가적으로 근저당권 설정 등 어떠한 제한물권도 설정등기하지 않기로 한다. 이를 위반시 계약은 해지하며, 계약금을 위약금으로 배액을 상환하며, 임차인이 지급한 보증금 전액을 반환한다.

 

이 특약의 경우에는 임대인의 나쁜 의도가 예상되므로 손해배상금에 대한 문구를 넣는 것이 좋습니다.

 

■ 특약 4. 임대인 변경 고지 특약

임대인이 임차목적물을 매매하는 경우가 있습니다. 주택임대차보호법에서 매수인은 매도인의 임대인 지위를 승계를 하도록 되어 있어 임대차계약에는 문제가 없습니다. 하지만, 임차인 입장에서는 매수자가 자금력이 없는 임대인일 경우 임차인 이 퇴실 시에 보증금 반환에 어려움을 보일 수밖에 없습니다.

 

그래서, 임대인 변경이 예상되는 경우에는 임차인에게 미리 알려야 한다는 특약이 필요합니다. 그리고 매매로 인한 새로운 임대인이 믿을 수 없다면 임차인은 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있습니다.

 

특약5. 임대인 변경 고지 특약

임대인은 매매 등의 사유로 임대인의 변경이 예상되는 경우와 임대인 변경시에는 임차인에게 고지하기로 한다.

 

 

■ 공인중개사에게 들어야 하는 확인설명 사항

 

1. 최우선변제금 적용되는지에 대한 설명

     선순위 권리인 근저당권이 없어 임차인이 1순위 권리자라면 상관없으나, 임대차계약 체결당시 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다면 임차인은 대항력을 갖추어도 근저당권 권리자보다 후순위가 된다.

 

주택임대차보호법에서는 경매 시 선순위권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제금 제도를 운영하고 있다.

 

 

내가 계약하는 집에 근저당권이 있다면 공인중개사로부터 최우선변제금 대상이 되는지 설명을 들어야 한다.

 

2. 전입신고신고와 확정일자 신고 안내 및 열람에 대한 설명

 

    1) 전입신고 안내

        전입신고는 잔금일 이후 14일 이내에 하도록 되어 있습니다. 보증금을 모두 지급하였다면 전입신고를 미루지 말고 최대한 빨리 하시는 게 좋습니다. 전입신고를 하고 유지하셔야  임차인의 대항력이 발생 유지 됩니다.

        전입신고는 주민센터 또는 인터넷으로 가능합니다.

 

    2) 확정일자 받기

        확정일자는 임차인의 대항요건은 아닙니다. 하지만, 경매 시 배당요건이 되며, 최우선변제금을 받기 위한 요건이기도 합니다. 확정일자는 전입신고를 해야 유효하며 전입신고 없이 확정일자만으로는 아무런 효과가 없습니다. 

        확정일자는 주소지 관할 주민센터, 등기소 또는 인터넷으로 가능하며 반드시 계약서 원본이 있어야 합니다.

 

    3) 전입신고내역과 확정일자 부여현황에 대한 열람 안내  

        임차인은 계약서를 체결 한 이후부 거주기간 동안에는 언제든지 내가 계약한 집에 대한 임차인 현황을 열람할 수 있다는 안내를 받아야 한다.

 

    내가 계약한 집이 단독주택, 다가구주택처럼 일반 건축물이라면 해당 건물 전체 세입자에 대한 현황을 발급받을 수 있으며, 다세대, 연립, 아파트라면 내가 계약한 호실에 대해서만 열람할 수 있다.

 

3. 임대인 체납내역 열람가능하다는 설명

    임대차계약을 체결한 임차인은 주민센터 또는 세무서에서 임대인의 동의 없이 임대인의 납세증명서를 열람할 수 있도록 법에 규정되어 있습니다.(보증금 1천만원 미만은 임대인 동의 필요함.)

 

열람 가능한 기간은 임대차가 시작하는 날까지로 되어 있습니다. 그러면, 임대차계약기간이 시작된 이후에는 열람할 수 없을까?  열람하려고 하는 해당 기관에 따라 다를 수 있는데, 대부분 임대차가 시작되어도 열람이 가능한 것으로 보입니다.

 

▶열람 가능한 장소 : 세무서, 주민센터

▶ 임대인 납세증명서 열람시 준비물 : 임대차계약서, 임차인 신분증

 

 

4. 임대차신고에 대한 설명

     주택임대차신고제도를 시행하고 있습니다. 임대차계약을 체결하는 경우 보증금 6천만원 이상, 월세 30만원 이상인 경우에는 주민센터에서 임대차신고를 하도록 되어 있으며 이를 이행하지 않으면 임대인과 임차인에게 과태료가 나옵니다.

 

1) 신고대상 : 보증금 6천만원 이상인 경우 또는 월차임 30만원 이상인 경우 2) 신고기간 : 계약일로 부터 30일 이내      *주의: 계약일은 계약서 작성일과 계약금일부(가계약금)를 보낸 날 중 빠른 날입니다. 3) 신고의무자 : 임대인과 임차인 또는 계약서를 소지한 어느 일방.

 

일반적으로 임차인이 확정일자를 받기 위해 주민센터에 방문할 때 임대차신고도 함께 진행하도록 설명하고 있습니다.

 

■ 위 특약을 정리하면

 

1. 임대인은 전세자금대출에 동의하고 협력하며, 대출이 불가능할 경우 임차인이 지급한 보증금 전액을 즉시 반환하고 계약은 조건 없이 무효로 한다. 2. 임대인은 임차인의 보증보험 가입에 적극 협조하며, 임차인은 잔금일 이후 2개월 이내에 보증보험에 가입하기로 한다. 보증보험 가입 불가시 임차인이 지급한 보증금 전액을 반환하고 계약은 조건 없이 무효로 한다. < 아래는 임대사업자가 보증보험에 가입하는 경우 > 임대인은 보증보험에 가입하는 즉시 보증서 사본과 보증보험가입 수수료 영수증을 임차인에게 제공하고, 임차인은 보증보험가입 수수료의 25%를 임대인에게 지급하기로 한다. 3. 임대인은 잔금일의 다음날까지는 추가적으로 근저당권 설정 등 어떠한 제한물권도 설정등기하지 않기로 한다. 이를 위반시 계약은 해지하며, 계약금을 위약금으로 배액을 상환하며, 임차인이 지급한 보증금 전액을 반환한다. 4. 임대인은 매매 등의 사유로 임대인의 변경이 예상되는 경우와 임대인 변경시에는 임차인에게 고지하기로 한다. 5. 주택임대차계약신고는 계약일로부터 30일 이내에 임차인이 이행하기로 한다.

 

 

■ 결론 - 너무 과도한 특약은 부작용 초래

 

위에 안내해 드린 특약은 임대인이 싫어할 수도 있습니다. 하지만 임차인 입장에서는 반드시 필요한 특약이며 임대인을 설득하는 것은 계약을 진행하는 공인중개사의 임무라고 생각합니다.

 

위에 정리해 드린 특약은 제가 실제 업무에 적용하고 있는 특약이며, 조건과 상황에 따라 약간씩 수정 변형하여 사용하고 있습니다.

 

인터넷에서 전세특약을 검색해 보면 상황과 조건을 고려하지 않은 정보들이 많이 있습니다. 설명을 들으면 그럴듯하여 모두 특약으로 사용하고 싶으시겠지만 너무 과도하고 무분별한 특약은 오히려 계약자체가 성사되지 않고 서로 감정만 상하게 되는 부작용을 일으키게 됩니다.

 

사전에 공인중개사와 잘 협의하시고 전세계약 특약을 잘 정리하여 계약서에 기재하는 것이 좋습니다.