(write by 버건디) 전세사기와 깡통전세로 인하여 임차인이 전세보증금의 회수를 못하는 피해사례가 빈번하게 발생하자 임차인들의 추가 피해를 방지하고자 임대차계약 체결 시 임대인에게 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 제시의무를 부과하여 지난 4월 1일부터 시행하고 있습니다. 확정일자부여현황 발급방법과 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.
(리얼터 버건디)
■ 전세사기 피해방지를 위한 「주택임대차보호법」 및 「공인중개사법」 개정
법무부는 2023년 3월 30일 보도자료를 통해 전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안을 국회 본회의 통과하였다고 발표하였습니다. 그 주요 내용을 요약하면 아래와 같습니다.
| ▶ 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 ▶ 국세 납세증명서 ▶ 지방세 납세증명서 ※ 임대차계약을 체결하기 전에는 임대인의 열람 동의로 정보제시의무를 대신할 수 있다. |
이러한 보도내용은 평소에 법개정에 관심이 없는 일반 국민들, 특히 반드시 알아야 하는 임대인들은 알지 못합니다. 그러니 피해 당사자가 될 수 있는 임차인들이 임대차계약 체결과정에서 임대인에게 위 정보를 제시해 달라고 요구하는 것은 어려운 일입니다.
그래서, 임대인의 정보제시 의무와 임차인의 정보제공 요청 권리를 계약을 진행하는 공인중개사에게 설명하도록 공인중개사법이 개정되어 2023년 10월 19일부터 시행되고 있습니다. 관련하여 공인중개사법 주요 개정내용은 아래와 같습니다.
| ▷ 임차인은 확정일자부여 기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항 ▷ 임차인은 미납 국세 및 지방세를 열람할 수 있다는 사항 |
보도자료 전문은 아래 링크를 클릭하시면 다운로드하여 보실 수 있습니다.
☞ (보도자료) 전세사기 피해 방지를 위한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안 국회 본회의 통화.pdf
■ 확정일자부여현황 발급 가능한 사람 : 확정일자부여현황 대리발급
확정일자부여현황은 임대차계약 당사자 (임대인, 임차인)이 아니면 발급 불가능합니다. 하지만, 주민센터에서 방문해서 발급을 할 경우에는 임대인은 대리인 발급도 가능합니다.
| [확정일자부여현황 발급 가능한 사람] ▷ 해당 주택의 소유자 / 임대인 / 임차인 ▷ 해당 주택의 등기기록에 기록된 권리자 ▷ 우선변제권을 승계한 금융기관 ▷ 계약갱신이 거절된 임차인이었던자 ▷ 임대차계약을 체결하려는 자 |
[ 확정일자부여현황 대리인 발급시 준비물 ] ▷ 임대인 신분증 사본 ▷ 임대인 도장(막도장 가능) ▷ 대리인 신분증 위임장 (주민센터에 비치되어 있음) |
■ 확정일자부여현황 발급 기관 : 확정일자 조회
: 확정일자부여현황은 부동산소재지 관할 주민센터 또는 인터넷등기소에서 발급가능합니다.
■ 주민센터에서 발급하기 : 확정일자 동사무소
주민센터는 반드시 부동산 소재지 관할 주민센터에서만 가능합니다. 발급을 위한 준비물은 기본적으로 신분증은 반드시 있어야 하며 이해관계인임을 입증할 수 있는 서류를 준비하시면 됩니다. 실제로 건물의 소유자인 임대인이나 전입신고를 마친 임차인의 경우에는 신분증만 들고 방문하시면 발급가능합니다. 하지만 전입신고를 하기 전 임차인의 경우에는 아래 2가지 경우로 나누어서 준비하시면 됩니다.
| [ 임대차계약을 체결하고 전입신고하기 전 임차인 ] ▷ 신분증 ▷ 임대차계약서 |
| [ 임대차계약을 체결하려는 사람 ] ▷ 신분증 ▷ 임대인 동의서, 인감증명서, 신분증사본 |
주민센터에 방문하시면 비치되어 있는 임대차 정보제공 요청서를 작성해야 하는데 그 서식을 아래에 첨부합니다. 다운로드하셔서 미리 작성하셔도 되고 준비물을 체크해 보시기 바랍니다.
※ 주의 : 신청서 기입 항목 중에 요청기간이라고 있습니다. 요청한 기간에 확정일자 받은 사람만 보이게 되므로 이 기간을 10년으로 설정하실 것을 추천드립니다. 그 이유는 신청기간 이 전에 확정일자를 신청한 사람은 발급목록에서 제외되기 때문입니다.
■ 확정일자 인터넷 발급 : 확정일자 온라인
인터넷이 가능한 PC에서 "인터넷등기소"에 접속하여 아래 절차를 따르면 됩니다. 확정일자부여현황을 발급의 경우에는 반드시 회원가입을 하셔야 합니다. 전자서명을 통한 개인인증절차가 있으므로 대리인 발급은 불가능합니다.
① 화면 상단의 메뉴바에서 '확정일자' 메뉴를 클릭하여 들어갑니다.
② 좌측메뉴에서 '발급하기' -> '계약증서 발급하기' 메뉴를 클릭하여 들어갑니다.
③ 로그인을 하시면 아래 화면과 같이 '소재지번으로 찾기'와 '도로명주소로 찾기' 메뉴가 나옵니다.
① '구분' : 임대인/임차인 선택
② '본인확인매체' : 전자서명방법 선택 공동인증서/금융인증서 등등
③ '부동산구분' : 건축물대장에 일반건축물로 되어 있으면 '건물' 선택
집합건축물로 되어 있으면 '집합건물' 선택
④ 확정일자 부여기간 : 이 부분은 조금 중요합니다. 만약 기간선택을 2년이라고 했다면 지난 2년 동안 신청한 확정일자만 나오게 됩니다. 하지만, 신청기간 이전에 확정일자를 받은 임차인이 있는 경우에는 열람이 되지 않습니다. 그러니 이 기간은 10년으로 또는 최대한으로 설정할 것을 추천드립니다.
■ 확정일자부여현황 발급비용 (발급 수수료)
| 주민센터 발급 | 1통당 600원 |
| 인터넷 발급 | 1통당 500원 |
■ 주의할 점 (정말 중요함)
1. 확정일자 부여기간 또는 확정일자 요청기간
인터넷등기소에서 신청 시에는 '확정일자부여기간'이라고 표기되어 있고, 주민센터 신청서식에는 '요청기간'이라고 표기되어 있습니다. 이 기간은 현재 건물의 확정일자부여현황을 표시하는 것이 아니라 확정일자를 신청한 임차인의 신청시점을 의미하는 것입니다.
일반적으로 임대차기간이 1년 또는 2년이기 때문에 이 확정일자부여현황을 발급받을 때 만약 2년의 기간만 신청하신다면 2년 전에 확정일자를 신청한 사람은 나오지 않게 됩니다.
아파트, 다세대, 연립 등 집합건물의 경우에는 개별호수로 발급받을 수 있기 때문에 전입신고열람내역과 비교해 보면 본인 이외에 다른 임차인이 있는지 쉽게 확인 가능하지만, 단독, 다가구처럼 일반건축물인 경우에는 다른 호실에서 계약기간을 연장하여 6년, 8년 장기거주자가 있는 경우가 있을 수 있기 때문에 이 기간을 최대한 신청하여 발급받아만 정확한 선순위 임차인을 확인하실 수 있습니다.
2. 지번주소와 도로명 주소로 모두 발급받기
확정일자를 신청하기 위해서는 임대차계약서 원본이 있어야 합니다. 임대차계약을 체결하려는 주택의 소재지가 계약서상 지번주소로 입력되어 있으면 지번주소로 발급해야 확정일자부여현황을 발급받을 때 표시가 되며, 도로명주소로 발급받으면 확정일자를 받은 임차인이 없는 것으로 나옵니다.
반대로 임대차계약서상 주택의 소재지가 도로명주소로 되어 있으면 확정일자를 받을 때 도로명주소로 받는 경우가 되기 때문에 지번주소로 확정일자부여현황을 발급받아 확인해 보면 확정일자 받은 내역이 없는 것으로 나옵니다.
이런 이유로 확정일자부여현황 발급을 하실 때에는 반드시 도로명주소와 지번주소 2가지로 모두 신청하여 확인하셔야 합니다. 같은 이유로 전입세대내역을 열람하실 때에는 2가지 모두로 확인하셔야 선순위임차인에 대한 정확한 내역을 확인하실 수 있습니다.
■ 결론
임대차계약을 체결할 경우 임대인에게 정보제공의무를 부여하도록 법이 개정된 것은 반가운 일입니다. 주택임대차보호법의 해당 조문을 보면 아래와 같습니다.
| 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. 1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다. 2. 「국세징수법」 제108조에 따른 납세증명서 및 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 「국세징수법」 제109조제1항에 따른 미납국세와 체납액의 열람 및 「지방세징수법」 제6조제1항에 따른 미납지방세의 열람에 각각 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다. |
위 조문에서 빨간색 글씨 부분 "임차인에게 제시하여야 한다"로 표기되어 있어 임대인의 의무임을 명확히 명시하고 있습니다. 하지만, 그 의무를 이행하지 않았을 경우 어찌한다는 반대급부는 언급이 없습니다. 즉 의무를 이행하지 않으면 벌금이나 과태료를 부과한다는 내용이 없다는 뜻입니다.
이는 이행하지 않아도 되는 의무 아닌 의무가 된다 뜻이 됩니다.
그러다 보니, 현실에서는 공인중개사가 임대인에게 관련 정보를 아무리 요청하여도 가져오지 않는 경우가 많습니다. 임대인에게 정보를 요청하느라 시간과 노력을 들여야 합니다.
임대인이 관련정보를 제시하지 않으면 혹시 문제 있어서 관련정보를 주지 않는 것인가 하며 불안해하는 임차인을 이해시키고 임차인 분이 직접발급받으실 수 있다고 설명해야 합니다.
또한, 확정일자부여현황을 발급받을 때 도로명주소와 지번주소가 분리되어 있는 것은 이해하기 어려운 부분입니다.
분명히 그럴만한 이유가 있을 거라 생각하지만, 그렇게도 전세사기 피해를 보고 있는 국민들의 안위를 걱정하고 있는 정부인데 분리된 주소표기법에 따라 내용이 달라지는 것은 많은 생각 하게 합니다.
그렇다면 적어도 관련서류 발급업무를 맡고 있는 주민센터 공무원분의 안내멘트나 인터넷등기소에 안내문구 정도는 있어야 된다고 생각됩니다.
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