(write by 버건디) 전세계약이나 월세계약 등 임대차계약을 하게 되면 임대인과 임차인은 각자 중개보수를 중개인에게 지급해야 합니다. 첫 계약기간에는 다툼의 여지가 없으나 묵시적 갱신 기간 중에 계약을 해지하는 경우에는 새로운 임대차 계약에 대한 임대인의 중개보수를 누가 부담해야 하는지 대한 분쟁이 발생합니다.
(리얼터 버건디)
묵시적 갱신 기간 중 계약해지 시 새로운 임대차계약에 대한 임대인의 중개보수를 누가 부담해야 하는지에 대한 문제를 알아보기 위해서는 중개보수 지급기시, 묵시적 갱신 등 연장계약 종류에 대해 먼저 설명하고 그 이해를 바탕으로 계약기간을 명확하게 정의하면서 중개보수 부담 주체에 대해 알아보도록 하겠습니다.
■ 중개보수 지급시기
중개보수 지급시기는 공인중개사법 시행령에서 근거를 찾을 수 있습니다.
| 「 공인중개사법 시행령」 제27조의2(중개보수의 지급 시기) 법 제32조제3항에 따른 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대급 지급이 완료된 날로 한다. |
일반적으로 공인중개사는 중개보수를 계약서를 작성하는 날에 받으려 하고 임대인과 임차인은 잔금일에 지급하려고 하는 경향이 있습니다.
중개보수 지급시기에 대한 다툼이 많이 발생하자 중개보수 지급시기를 상호 간에 협의하여 그 지급시기를 계약서와 함께 제공되는 "중개대상물확인설명서"에 기재하도록 「공인중개사법 시행령」 제21조(중개대상물의 확인설명) 제1항 3조에 규정되어 있습니다.
즉, 중개보수 지급시기는 상호협의하여 정하게 되어 있으며 정하지 않으면 잔금일에 지급하는 것으로 하며, 상호협의 여부와 상관없이 그 시기는 중개대상물 확인설명서에 기재하도록 되어 있습니다.
■ 계약기간 연장의 종류
최초 계약기간이 만료되는 시점에 임대인과 임차인은 임대차계약을 연장할지 종료할지를 정하여 상대방에게 통지하게 되어 있습니다. 계약기간 연장의 경우에는 아래 2가지의 방법으로 연장할 수 있습니다.
1. 묵시적 갱신 - 계약조건의 변동이 없는 자동연장
묵시적 갱신에 대한 법적 근거는 「 주택임대차보호법 」제6조(계약의 갱신)에 근거를 두고 있습니다.
그 내용을 살펴보면 임대차계약기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 상대방에게 계약해지 또는 계약조건의 변경을 통지하지 않으면 기존계약과 동일한 조건으로 자동연장된다고 되어 있습니다.
또한, 같은 법 제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 조문에서 이를 "묵시적 갱신"이라 표현하고 있습니다.
2. 연장계약서를 작성하여 연장하는 경우
만약, 임대차계약기간이 끝나기 2개월 전에 계약조건의 변경 통지를 상대방에게 했으면 어떻게 될까요? 계약조건의 변경이라면 보증금, 월차임, 계약기간, 기타 특약의 변경을 의미하는데 이런 경우에는 대부분 연장계약서를 다시 작성하게 됩니다.
■ 계약종류에 따른 계약기간 종료일
위에서 중개보수 지급시기와 연장계약의 종류를 알아보았습니다. 그 에 따르는 계약기간에 대한 법적인 해석이 선행되어야 계약기간에 따르는 중개보수 지급 시기를 명확히 할 수 있습니다.
1. 첫 계약 또는 기존 계약의 계약기간 종료일
첫 계약의 계약기간은 임대인과 임차인 모두가 준수해야 하는 기간입니다. 즉, 계약기간 중에는 임대인은 임차인을 내보낼 수 없고 임차인 또한 중간에 계약해지를 주장할 수 없습니다. 당연히 계약기간 종료일은 계약서에 표기된 계약기간 만기일이 됩니다.
2. 연장계약서를 작성한 연장계약의 계약기간 종료일
계약조건의 변동 여부와 상관없이 연장계약서를 다시 작성하였다면 연장계약서에 표기된 계약기간 만기일이 계약종료일이 됩니다.
3. 묵시적 갱신의 계약기간 종료일
묵시적 갱신의 경우는 기존계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문에 계약기간도 기존계약의 계약기간만큼 연장되는 것으로 됩니다. 즉, 기존계약의 계약기간이 2년이면 2년 연장하는 것으로 됩니다.
하지만, 묵시적 갱신 계약기간 중 임차인은 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있습니다. 그렇다고 바로 계약해지가 되는 것은 아니고 계약해지 통보에 대한 임대인의 동의한다는 답변이 있는 날부터 3개월이 지난 후에 그 효력이 발생하게 됩니다.
| 「 공인중개사법 시행령」 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날 부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. |
연장계약종류에 따른 계약기간을 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 계약 종료일 | 비고 | |
| 첫 계약 (기존계약) | 계약기간 만기일 종료 | ||
| 연장계약 | 연장계약서 작성 | 계약기간 만기일 종료 | |
| 묵시적 갱신 | 기존계약의 계약기간 또는 계약해지 통보시 3개월 후 종료 |
※ 주의) 계약해지 통보의 경우 계약해지 표시의사가 임대인에게 도달 해야 한다. |
|
■ 묵시적 갱신 기간 중 계약해지의 경우 중개보수 부담
묵시적 갱신 기간 중 계약해지의 경우 새로운 임대차계약에 대한 임대인의 중개보수를 누가 부담하는지에 대한 문제는 임대차 계약기간을 중심으로 살펴보면 아래와 같이 명확해집니다.
| 임대차 계약기간 중 퇴실의 경우에는 임차인이 부담하고, 임대차 계약기간 종료 후에는 임대인이 부담한다. |
즉, 묵시적 갱신 기간 중 퇴실하게 되는 경우 임대인에게 계약해지 의사표시를 하였다면 의사표시 도달시점부터 3개월을 경과하지 않은 경우 임차인이 중개보수를 부담하고 그 이후에는 임대인이 부담한다고 이해하시면 편합니다.
■ 판례
「서울지방법원 민사9부 1998.7.1 선고( 97나 55316호) 」 (중략) 집주인이 새로운 새 세입자와 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개료는 전 세입자가 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는한 전세입자가 부담할 성질의 것이 아니므로 이를 공제한 것 역시 잘못된것이다. 집주인은 전 세입자와 약정한 임대차기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개료를 부담하여야 한다고 주장하나, 전 세입자와의 임대차계약이 정상적으로 종료된 후에도 집주인은 어차피 새로운 세입자와의 임대차계약을 체결하기 위하여 중개료를 지출하여야 할 것이니 위와 같은 사정만으로 중개료를 전세입자가 부담하여야 한다고 볼 수 없다. |
■ 결론
묵시적 갱신 기간 중 계약해지 시 새로운 임대차계약의 임대인 중개보수를 기존세입자가 부담해야 하는지에 대해서는 「주택임대차보호법」 에도 「공인중개사법」에도 명확하게 나와있지 않습니다.
판례에 살펴보았듯이 별도의 약정이 없는 한 새로운 임대차계약의 임대인 중개보수는 기존 세입자가 아닌 임대인이 부담해야 한다고 판시하고 있습니다.
그럼에도 이 글에서는 나름의 기준을 잡기 위해 계약기간 경과여부를 중심으로 묵시적 갱신기간 중 계약해지 시 중개보수 부담주체를 살펴보았습니다. 계약기간 경과여부는 중도퇴실 여부를 판단하기 위해서입니다.
만약, 이 문제로 임대인과 임차인이 다투고 계시다면 먼저 임대차계약서에 계약기간 중 중도퇴실의 경우 중개보수 부담 주체에 대한 특약이 있는지 살펴보시고 별다른 약정이 없다면, 계약기간 경과여부를 기준으로 상호 협의하여 원만히 해결되시길 바라겠습니다.
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