(write by 버건디) 지난번 글에서는 상가임대차보호법 환산보증금 계산방법과 최우선변제금 조건과 계산방법에 대해 알아봤습니다. 이번에는 주택임대차보호법 최우선변제금 조건과 적용방법에 대해 설명해 보겠습니다. 주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 기본취지는 임차인 보호에 있으므로 비슷한 부분이 많이 있습니다.
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■ 우선변제권과 최우선변제권
1. 우선변제권 : 후순위권리자보다 먼저 배당
우선변제권은 임차주택이 경매, 공매 진행 시 전입신고일보다 늦은 후순위권리자 보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제를 받기 위해서는 전입신고와 실입주를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받야 합니다.
| 우선변제권 요건 = 대항요건(전입신고, 실거주) + 확정일자 |
경매, 공매가 진행되는 경우 등기부등본에 그 내용이 표기되는데 이를 "경매기입등기"라고 합니다. 여기서 주의해야 할 점은 경매기입등기가 이루어지기 전에 우선변제 요건을 완료해야 한다는 것입니다.
| 대항요건 | = 전입신고 + 실거주 |
| 배당요건 | = 확정일자 |
| 우선변제 요건 | = 대항요건 + 배당요건 |
| 최우선변제요건 | = 대항요건 (확정일자는 없어도 가능) |
2. 소액임차인 우선변제권 (최우선변제권) : 선순위권리자보다 먼저 배당
주택임대차보호법에서는 소액임차인 우선변제권이라고 표현되어 있는데 이를 통칭해서 최우선변제권이라 합니다. 즉, 우선변제권 임차인 중에서, 법에서 정한 소액임차인에 해당되는 경우에는 선순위권리자보다 일정금액을 먼저 배당받게 해주는 권리입니다.
■ 소액임차인 우선변제권 (최우선변제권)
1. 소액임차인 요건
소액임차인에 조건은 지역적으로 차등을 두고 있으며, 또한 선순위담보권(대부분 근저당권) 설정일자를 기준으로 소액임차인요건과 배당금액을 달리 정하고 있어 아래 제시해 드리는 표를 보기 위해서는 이에 대한 이해가 필요합니다.
우선변제권의 요건에는 대항력과 확정일자가 필요하지만 소액임차인 우선변제권과는 달리 확정일자를 요건으로 하고 있지 않아 확정일자를 받지 않은 임차인이라도 대항력만 갖추고 있으면 최우선변제권 배당요건이 됩니다.
| 소액임차인 최우선변제권 요건 = 대항요건(전입신고, 실거주) => 확정일자 없는 임차인도 최우선변제에 해당. |
2. 소액임차인 최우선변제금 개정표
| 기준시점 | 서울 및 광역시 | 경기도 전역 및 기타지역 | ||
| 1984.06.14 | 300만원 이하 300만원 | 200만원 이하 200만원 | ||
| 1987.12.01 | 500만원 이하 500만원 | 400만원 이하 400만원 | ||
| 1990.02.19 | 2,000만원 이하 700만원 | 1,500만원 이하 500만원 | ||
| 1995.10.19 | 3,000만원 이하 1200만원 | 2,000만원 이하 800만원 | ||
| 기준시점 | 서울,과밀억제권역 | 광역시(군,인천제외) | 기타지역 | |
| 2001.09.15 | 4,000만원 이하 1,600만원 |
3,500만원 이하 1,400만원 |
3,000만원 이하 1,200만원 |
|
| 기준시점 | 서울 | 수도권과밀억제권역 | 광역시(군지역 제외) 안산,용인,김포,광주 |
기타지역 |
| 2010.07.28 | 7,500만원 이하 2,500만원 |
6,500만원 이하 2,200만원 |
5,500만원 이하 1,900만원 |
4,000만원 이하 1,400만원 |
| 2014.01.01 | 9,500만원 이하 3,200만원 |
8,000만원 이하 2,700만원 |
6,000만원 이하 2,000만원 |
4,500만원 이하 1,500만원 |
| 2016.03.31 | 1억원 이하 3,400만원 |
8,000만원 이하 2,700만원 |
6,000만원 이하 2,000만원 (세종,안산,용인,김포,광주) |
5,000만원 이하 1,700만원 |
| 기준시점 | 서울 | 수도권과밀억제권 (용인,화성,세종) |
광역시 [과밀억제권,군지역제외] (안산,김포,광주,파주) |
기타지역 |
| 2018.09.18 | 1억1,000만원 이하 3,700만원 |
1억원 이하 3,400만원 |
6,000만원 이하 2,000만원 |
5,000만원 이하 1,700만원 |
| 기준시점 | 서울 | 수도권과밀억제권 (용인,화성,세종,김포) |
광역시 [과밀억제권,군지역제외] (안산,광주,파주,이천,평택) |
기타지역 |
| 2021.05.11 | 1억5,000만원 이하 5,000만원 |
1억3,000만원 이하 4,300만원 |
7,000만원 이하 2,300만원 |
6,000만원 이하 2,000만원 |
| 2023.02.21 | 1억6,500만원 이하 5,500만원 |
1억4,500만원 이하 4,800만원 |
8,500만원 이하 2,800만원 |
7,500만원 이하 2,500만원 |
■ 소액임차인 최우선변제금 개정표 보는 법
| 기준시점 | 서울 | 수도권과밀억제권 (용인,화성,세종,김포) |
광역시 [과밀억제권,군지역제외] (안산,광주,파주,이천,평택) |
기타지역 |
| 2021.05.11 | 1억5,000만원 이하 5,000만원 |
1억3,000만원 이하 4,300만원 |
7,000만원 이하 2,300만원 |
6,000만원 이하 2,000만원 |
| 2023.02.21 | 1억6,500만원 이하 5,500만원 |
1억4,500만원 이하 4,800만원 |
8,500만원 이하 2,800만원 |
7,500만원 이하 2,500만원 |
1. 기준시점
소액임차인의 요건은 부동산시세에 따라 수시로 법개정을 통해 상향조정되고 있습니다. 법이 개정되어 소액임차인 기준을 변경하여 적용시점이 기준이 되는 날짜입니다.
등기부등본에 "을"구에 나와있는 선순위 담보물권 접수날짜와 기준시점을 비교하고 어느 지역에 해당되는지 지역을 선택하여 해당 소액임차인 조건을 적용하는 기준날짜가 됩니다.
| ※ 소액보증금을 결정하는 기준시점 ▶ 저당권(근저당권) ▶ 전세권 ▶ 담보가등기 ▶ 경매개시결정등기 |
2. 적용 예시 2가지
2-1 적용예시1
위 등기부등본은 경기도 수원시 위치해 있는 부동산의 등기부등본 '을'구입니다.
근저당권 접수날짜가 2021년 5월 27일이고 수원시는 수도권과밀억제권역이므로, 적용되는 기준시점은 2021.5.11이 해당되어 소액임차인 조건은 임차보증금이 1억3천만원 이하인 경우에 적용되며, 선순위권리보다 우선하여 4,300만원 까지 최우선변제 받을 수 있습니다.
2-2 적용예시2
위 등기부등본 경기도 안산시 위치해 있는 부동산의 등기부등본 '을'구입니다.
근저당권 접수날짜가 2023년 7월 31일이고 안산시는 과밀억제권역이므로, 적용되는 기준시점은 2023.2.21이 해당되어 소액임차인 조건은 임차보증금이 8,500만원 이하인 경우에 적용되며, 선순위권리보다 우선하여 2,800만원 까지 최우선변제 받을 수 있습니다.
■ 소액임차인 최우선변제금 적용 시 주의할 점.
1. 대항력과 확정일자를 경매기입등기 전에 완료하고 배당요구 종기까지 유지할 것.
2. 경매절차 중에 배당요구 종기까지 배당요구를 할 것
3. 토지 등기부등본과 건물 등기부등본의 근저당권접수날짜가 다른 경우
기준일자 적용은 건물 등기부등본의 기준일자를 기준으로 적용합니다.
4. 소액임차인 우선변제(최우선변제)는 금액을 보장하지 않습니다.
최우선변제 금액은 경매시 배당순위를 보장하는 것이 금액을 보장하는 것이 아닙니다. 우선변제 받을 수 있는 소액보증금의 총합은 낙찰가격의 1/2을 초과할 수 없습니다.
예를 들어, 낙찰가격이 6억원일 경우, 소액임차인이 다수인 경우 최우선변제금의 총합이 4억원 이라면, 3억원 까지만 배당한다는 뜻입니다. 소액임차인은 전입신고일과 확정일자와 상관없이 모두 동순위가 되어 소액보증금 비율대로 안분되게 됩니다. 그러니, 소액임차인이라고 해서 법에서 정한 최우선변제금을 전액 받지 못할 수도 있습니다.
■ 결론
주택임대차보호법의 우선변제와 소액임차인 최우선변제의 조건, 배당금액까지 알아보았습니다. 일반적인 생각보다 경매(공매) 과정은 고려해야 할 사항도 많고 복잡하며, 변수도 많이 존재합니다. 만약, 이 글을 읽으시는 분이 어려움에 처한 분이시라면 혼자서 해결하려 하지 마시고 부동산 전문 변호사와 상담해 보실 것을 권해드립니다.
변호사 선임 수임료는 절대 저렴한 가격이 아닙니다. 변호사 위임을 먼저 하라는 것이 아니라 전화상담은 저렴한 요금으로 가능하니 변호사 위임여부는 나중에 판단하시고 일단 상담을 권해드립니다.
이왕이면 관련자료를 준비하시어 방문상담을 진행하시면 전화상담보다는 조금 더 효과가 좋으니 변호사와 같은 전문가와 기본 상담을 먼저 진행해 보세요.
이 글을 읽는 모든 분들이 부동산 지식을 얻을 목적으로 오셨기를 바라며, 혹시라도 어려움에 처해 계시다면 원만히 문제가 해결되시기를 바랍니다.
☞ 주택임대차보호법 및 시행령 전문보기 (클릭)
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