공인중개사 시험 학습전략과 공부방법 및 합격기준

 

 

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(write by 버건디)  공인중개사 자격시험 시행방식을 분석하고 그에 맞는 학습 전략을 수립해야 합니다. 시험종료 후 가답안을 맞춰보면 합격과 불합격은 대부분 1~2문제 차이입니다. 방대한 시험범위와 높아지는 난이도를 극복하기 위해서는 시험 시스템을 이해하고 자신만의 학습전략을 세워 효율적 학습을 해야 합니다.

 

 

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■ 공인중개사 시험 방식

 

1. 공인중개사 시험은 1차 시험과 2차 시험으로 나뉘어 있다.

2011년 공인중개사 시험이 1차와 2차로 나누어지면서 각각 합격과 불합격을 판단하고 있습니다.

1차 시험은 부동산학개론과 민법 2과목으로 이루져 있으며, 2차 시험은 공인중개사법, 부동산공법, 부동산공시세법 총 3과목으로 구성되어 있습니다. 실제로 부동산 공법과 부동산공시세법은 각 1과목이 아니라 내부적으로는 여러 가지 부동산 관련 법으로 이루져 있어 그 양이 방대하고 학습량도 많습니다. 그래서 더욱더 출제 경향을 분석하면서 학습전략을 수립하고 그에 맞게 공부를 하셔야 합격에 한 걸음 더 다가간다고 할 수 있습니다.

 

 

2. 과목별 합격 기준 및 과락 기준

 

1) 공인중개사 1차 시험 및 2차 시험 합격기준과 각 과목별 합격기준

 

     1차 시험 합격기준은 2과목 평균이 60점 이상을 취득하면 합격하게 됩니다.

     2차 시험도 합격기준은 3과목 평균이 60점 이상 취득하면 합격입니다.

     여기서 각 과목별 최소 40점 이상은 취득해야 하는 과목별 과락기준이 있음에 주의해야 합니다.

 

2) 예를 들어,

 

1차 시험에서 부동산학개론을 35점 맞고, 민법을 85점 맞으면 2과목 평균이 60점으로 합격입니다. 하지만 과목 과락 기준이 있어서 부동산학개론이 과락 기준인 40점을 넘지 못했으므로 최종 불합격 처리 되게 됩니다. 2차 시험도 3과목을 기준으로 40점 미만 과락과목이 없이 평균 60점 이상을 취득해야 합격이 됩니다.

 

3. 공인중개사 시험 최종 합격기준

 

당연한 말이지만, 1차 시험과 2차 시험을 모두 합격해야 최종합격하게 됩니다. 1차 시험의 경우는 합격하면 그 합격의 효력이 1년 동안 유지됩니다. 즉, 1차 시험 합격자는 다음 연도 시험에 1차 시험을 면제를 해줍니다.

 

하지만, 2차 시험만 합격했다면 어떻게 될까요?  2차에는 유효기간이 없기 때문에 1차 시험을 합격하지 않은 상태에서 2차 시험을 합격하는 것은 아무런 의미가 없게 됩니다.

 

그래서, 직장생활을 하면서 공인중개사 시험을 준비하시는 분들의 경우에는 공부할 시간이 부족하기 때문에 올 해는 1차 시험만 준비하고 나서 1차 시험에 합격하게 되면  다음 해에는 2차 시험만 응시하여 최종합격하는 전략을 세우기도 합니다.

물론, 작년에 1차 시험을 합격하고 올해 2차 시험을 불합격하게 되면 내년에는 1차 시험부터 다시 공부해야 합니다. 

 

1차 시험과 2차 시험을 한 해에 모두 응시하는 것을 동차응시라고 하는데 동차응시생들은 작년에 1차 시험을 합격하고 올해 2차 시험만 준비하시는 분들을 많이 부러워합니다. 물론 공부해야 하는 분량만 생각한다면 상대적으로 적기 때문에 부러움의 대상이 되는 것 맞습니다.

 

실제로는 2차 시험만 준비하시는 분들의 얘기를 들어보면, 이번에 불합격하면 내년에 1차 시험부터 다시 공부해야 한다는 심적부담감이 상당하고 합니다. 이러한 부담감이 심한 경우에는 자신을 경직되게 만들고 오히려 학습 효율이 떨어지게 되어 오히려 2차 시험에서 좋은 성적을 거두기가 어렵다고 합니다.  제 경우에도 1차 시험과 2차 시험을 나누어서 응시했던 터라 그 마음을 충분히 이해합니다.

 

이러한 합격기준으로 인해서 가장 안타까운 사람은 동차응시를 했는데, 1차 시험은 불합격하고 2차 시험만 합격하는 경우라고 하겠습니다.

 

■ 공인중개사 시험 학격전략

 

공인중개사 시험은 쉽게 시도해 볼 시험이 절대 아닙니다. 무엇보다 응시생들의 연령층이 낮아지면서 해를 거듭할수록 그 출제 범위가 넓어지고 있고, 문제의 난이도가 상승하고 있습니다. 만약, 공인중개사 자격취득을 목표로 한다면 가장 먼저 자신이 시험공부를 위해 학습 시간을 얼마나 투여할 수 있는지 생각해 봐야 합니다. 또한, 투여된 학습시간 동안 자신이 얼마나 집중할 수 있는 사람인지 스스로를 객관해 해서 평가해야 합니다.

 

1. 독학 아니면 학원수강?

 

자신이 법을 전공했거나 부동산 관련직종에 근무하고 있는 사람들은 대부분 공인중개사 시험을 만만하게 보고 독학으로 시작하는 경우가 많습니다. 그래서 학원수강 없이 시중 서점에서 판매하고 있는 적당한 교재를 구입하여 혼자서 시험을 준비하시는 분들이 있습니다. 개인적으로 자신을 컨트롤하는 능력이 뛰어나신 분들이 아니면 독학은 추천드리지 않습니다.

 

일단, 학습분량이 방대하다 보니 독학으로 공부하게 되면 제일 문제가 진도가 나가질 않습니다. 무엇보다 변화되고 있는 출제경향에 맞춰서 중요한 부분을 좀 더 시간과 노력을 기울여야 하는데 그렇지 않으면 출제되지도 않는 부분을 열심히 공부하게 되는 실수를 하게 됩니다.

 

개인적으로는 학원강의를 수강할 것을 추천드립니다.

 

2. 공인중개사 학원의 일반적인 커리큘럼

 

공인중개사 시험은 매년 10월 마지막주 토요일에 시행됩니다. 그래서 2023년 제34회 공인중개사 시험은 10월 28일(토)에 예정되어 있습니다. 그렇다 보니 공인중개사 학원들은 시험이 끝난 다음 달인 매년 11월 1일에  개강을 합니다.

일반적으로 2달 단위로 전 과목을 전범위의 진도를 진행하고 시험 전까지 계속반복하는 강의방식으로 진행됩니다.

 

▶ 11월 ~ 12월     입문강의

▶   1월 ~   2월     기초강의

▶   3월 ~   4월     기본강의

▶   5월 ~   6월     심화강의

▶   7월 ~   8월     핵심요약

▶   9월 ~ 10월     문제풀이

 

학원마다 조금씩은 다르겠지만 대부분의 학원들이 위와 같이 전 과정을 3회~4회 반복하는 커리큘럼으로 되어 있습니다. 수업내용은 입문강의와 기초강의는 그런대로 따라갈만합니다. 3월부터는 본격적으로 수업이 진행되는 방식인데 이때부터는 학원 자체 모의고사도 매월 진행됩니다.

 

 

■ 공인중개사 시험 마인드컨트롤

많은 자격시험이 그렇듯이 수업내용이 이해됐다고 해서 문제를 맞힐 수 있는 부분은 아닙니다. 끊임없이 학습해도 끊임없이 망각하게 되는 자신을 발견하게 되어 자신의 기억력을 의심하게 되는 자괴감 마저 들게 됩니다.

 

1. 반복학습의 중요성 - 지름길은 없습니다.

망각을 이기는 유일한 방법은 반복입니다. 그런 이유로 학원강의가 2개월 단위로 반복 되게 구성되어 있습니다.

실제로 5월부터 진행되는 강의부터는 기본개념을 건너뛰는 방식으로 진행되기 때문에 늦어도 3월부터는 학원수업을 수강해서 차근차근 수업을 따라 할 것을 추천드립니다. 합격을 하는 특별한 비법이나 요행은 없으며 끊임없는 반복만이 합격의 지름길이라는 것을 공인중개사 시험을 치르고 나서야 깨닫게 됩니다.

 

2. 시험 전까지 모의고사 평균 50점을 넘기는 것을 목표로 학습

계속 이해하고,  암기하고 반복해도 9월 ~ 10월 모의고사를 보면 평균 60점을 넘기기가 힘듭니다. 이때쯤 되면 몸과 마음이 지칠 대로 지쳐있고, 이제 시험이 얼마 남지 않았다는 압박감도 가장 큰 시기입니다. 

 

9월과 10월에 시행하는 모의고사에서 평균 50점을 넘기는 수준의 실력이라면 실제 시험에서는 평균 60점 이상으로 최종 합격할 가능성이 높습니다. 모의고사는 시간안배, 문제풀이 순서 등 시험이라는 시스템에 적응하는 시간으로 이해하며, 자신이 부족한 부분을 찾는 과정으로 이해해야지 모의고사 점수가 안 나온다고 낙담할 필요도 없고 잘 나온다고 자만할 필요도 없습니다. 오히려 모의고사 점수가 잘 나오는 사람들이 실제 시험에서 불합격하는 사례를 많이 있습니다. 모의고사 점수에 낙담하지 말고 시험당일까지 꾸준히 전진하시면 좋은 성과가 있으리라 믿습니다.

 

 

■ 공인중개사 시험 학습방법

 

1. 기본개념을 외우지 말고 이해하자. 그리고 반복학습

 

오래 준비하시는 수험생이라면 처음 접하는 생소한 단어들에 대한 개념을 정확히 이해하는데 중점을 두고, 차근차근 학습해 나가면서 휘발성으로 변해버린 기억력을 반복학습을 통해 극복하시는 것이 합격의 길이라 생각됩니다.

 

2. 목차를 외우자. 그리고 문제풀이 반복 - 메모리트리 (memory tree)

 

 

 

 

개인적으로는 각 과목의 목차를 외우는 것을 추천드립니다. 실제로 목차를 달달달 외우라는 것이 아니라 각 과목별로 구성되어 있는 파트별 학습 단위를 이해하고 전체적인 그림을 그려나가면서 메모리트리를 머릿속으로 구성하라는 의미입니다.

 

문제풀이를 할 때 문제를 읽는 순간 머릿속 메모리트리에서 어느 가지에 속해있는지 바로 떠올라야 합니다. 그래야 문제를 읽는 순간 어떤 유형의 문제이고 어떤 함정이 예상되며 어떤 답을 요구하는지 바로 떠오르게 됩니다. 이는 머릿속에서 자라나고 있는 메모리트리가 반복학습과 문제풀이 과정에서 서서히 완성될 때 가능할 수 있습니다.

 

다시 말씀드리지만 목차를 주먹구구식으로 암기하라는 것이 아니라 학습하거나 문제풀이를 할 때 목차의 어디쯤에 있는 문제인지 바로 떠올라야 하고, 해당 부분을 교재에서 찾아보기를 할 때 두꺼운 교재에서 바로 펼쳐서 찾아 들어갈 수 있어야 합니다.

 

3. 기출문제를 중심으로 많은 문제를 풀자

 

이제 9월이 되면 이론공부보다는 기출문제를 중심으로 많은 문제풀이를 통해 틀린 문제에 대한 이론 부분을 다시 확인하시는 것이 가장 효과적인 학습방법이라 할 수 있습니다. 

 

10월부터는 실제 시험시간에 맞춰 문제풀이를 진행하면서 OMR카드에 정답을 체크하는 시간까지 고려하면서 시험시간을 안배하는 연습을 하셔야 합니다. 이렇게 연습을 하는 경우 민법과 동시에 시간체크를 하셔야 합니다.

각 학원에서 출제경향에 맞춰 나오는 모의고사는 최대한 모두 구해서 시간안배 연습을 하면서 풀어보시길 권장드립니다.

 

4. 공인중개사 시험은 5지선다형이 아니라 OX문제이다.

 

공인중개시험은 각 과목 40문항에 문제마다 5개의 지문이 있습니다. 문제에서 요구하는 답을 5개의 지문에서 찾는 방식인데 어느 정도 학습이 되어있다면 문제풀이를 할 때 문제를 보지 말고 지문 5개만 보고도 답을 맞힐 수 있습니다. 실제로 1개의 지문이 다른 4개의 지문과 참 또는 거짓으로 OX가 다르게 때문입니다. 이 방식은 계산문제 등 단답을 요구하는 문제보다 전체적인 이해를 요구하는 서술형 문제에 아주 유용하게 적용되는 내용입니다.

 

공인중개사 시험이 해를 거듭할수록 문제도 길어지고 지문도 길어지고 있습니다. 실제 시험장에서 이렇게 하라는 것이 아니라 오답을 별도로 정리해서 시험직전까지 활용하라는 의미입니다. 

분명히 얼마 전에 풀어서 틀렸던 문제이고 며칠 지나 다시 풀어보면 또 틀리게 되는데 희한하게도 그때 틀렸던 지문을 이번에도 또또 선택해서 틀렸다는 것입니다.

 

이점을 착안하여 틀렸던 지문만 별도의 노트에 정리하여 OX 방식으로 정리해 놓고 시험장에 갈 때 이 지문정리 노트만 들고 가면 됩니다. 실제로 오답노트를 만들기 위해 문제와 지문을 모두 정리해 놓으면 그 시간과 노력이 너무 많이 들어가고 막상 정리해 놓으면 방대한 양에 다시 보지 않게 됩니다. 

 

그래서 내가 자주 틀리는 지문들을 OX퀴즈 형태로 정리해 놓고, 틈틈이 일상생활에서 반복해서 보면서 더 이상 틀리지 않는 지문은 지워 나가고 새로운 문제 풀이 때마다 추가해 나가시면 시험장에서 시험지를 나누어주는 막판까지 아주 유용하게 활용할 수 있으니 꼭! 한 번 해보실 것을 추천드립니다.

 

■ 결론

 

이번주는 시험접수 기간입니다. 시험접수를 완료하시면 다시금 시험에 대한 압박이 느껴지는데 지금부터는 새로운 이론이나 누군가 좋다고 하는 새로운 책을 다시 펼치기보다는 기존에 자신이 공부해 왔던 책이나 학습자료를 바탕으로 반복하는 것이 좋아 보입니다.

 

누구에게나 선호하는 과목은 있습니다. 나는 학개론보다 민법이 쉽다거나, 민법보다는 학개론이 점수가 잘 나온다거나 하는 부분이 있습니다. 상대적으로 그럴 수는 있으나 그 느낌을 맹신하는 것은 매우 위험하다고 생각합니다. 적어도 시험장에서 시험지를 받아 보기 전까지는 그렇습니다.

 

막상 답안지를 제출하고 채점을 해보면 합격자와 불합격자의 차이는 1~2문제 차이입니다. 몰라서 틀렸다면 덜 억울할 텐데 꼭 아는 문제를 끝까지 읽지 않아 실수로 틀리게 됩니다. 출제위원들은 문제의 난이도 조절을 위해 아는 문제를 틀리게 만드는 함정문제를 출제합니다. 

 

시험장에서는 그 어느 때보다 집중하여 문제를 꼼꼼히 끝까지 읽고 출제위원들의 함정을 피해야 합니다. 그렇게 되면 시험시간이 부족하게 되고 이를 극복하기 위해서는 많은 문제를 풀어보는 방법밖에는 없습니다.

 

모두가 지치지 않고 끝까지 최선을 다해 합격의 영광을 누리시길 바랍니다.

 

 

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